Vicios ocultos: qué son y cómo reclamarlos. 

julio 1, 2020

 

                Después de una compraventa de una vivienda, el comprador, puede ver cómo lamentablemente el inmueble que ha adquirido no es tal y como creía. Y puede contener vicios ocultos o defectos constructivos.

         Antes una aclaración, no son exactamente lo mismo vicios ocultos y daños constructivos; muchas veces de forma coloquial se denominan vicios ocultos a cualquier defecto o problema que tenga una vivienda después de una compraventa, y que no se hayan podido observar antes de adquirir el inmueble, y se perciban habitándolo.

Pero hay que precisar que, jurídicamente, los  vicios ocultos son aquellos pequeños defectos que no se pudieron percibir a simple vista en la compraventa, y que sin embargo ya existían y estaban ocultos. Suelen darse en las compraventas de viviendas de segunda mano.  Un ejemplo clásico es en una venta de vivienda usada, no saber que dentro de un armario había humedades, o que un cuadro tapaba un feo picado.  Existe un breve plazo de 6 meses para ejercitar una acción por vicios ocultos en virtud del artículo  1490 del código civil. Y ojo, que el plazo es de caducidad y no de prescripción. Eso quiere decir que no puede interrumpirse, a pesar de que sea requerido el vendedor, el plazo para reclamar no se suspende. Y la acción debe ser ejercitada dentro del plazo de 6 meses.

                Pero si se trata de daños en una vivienda de nueva construcción (comprada a la promotora) y/o los defectos son de una entidad tal que hacen inhábil el objeto para el fin al que había sido adquirido, entonces no estamos hablando de vicios ocultos, sino de defectos constructivos.

Dichos defectos constructivos están amparados por las garantías de la Ley de Ordenación de la Edificación y por la responsabilidad contractual prevista en el Código Civil.

Dependiendo de su entidad y causa, pueden ser reclamados en unos plazos o en otros , y pueden ser responsables distintos intervinientes constructivos:

  •  Así los daños de malos acabados o ejecución que afecten a la estética de la vivienda, pueden ser reclamados en el plazo de 1 año, frente a la constructora o promotora de la edificación
  • Los daños que afecten a la habitabilidad o funcionabilidad de la vivienda, puede ser reclamados en el plazo de garantía de 3 años. Pueden ser responsables, la promotora, la constructora y el arquitecto técnico.
  • Y los daños estructurales que pueden afectar a la seguridad y estabilidad de la edificación pueden ser reclamados en el plazo de 10 años. Estos daños son achacables al proyectista o director de obra (arquitecto superior), así como a la promotora.

Lo mejor, para determinar qué clase de daños son los que tiene su vivienda recién adquirida, sería que un perito especialista los valore, y posteriormente con un informe pericial adecuado, como los que elaboramos en nuestra empresa, se requiera en plazo a los responsables, para posteriormente interponerles una demanda. Contáctenos.

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