Reclamar defectos constructivos o también llamados "vicios ocultos"

Arquitectos y Abogados especializados en reclamar daños  constructivos.

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Reclamar defectos constructivos o "vicios ocultos"

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Tipos de Defectos

Los defectos constructivos se dividen en 3 grandes grupos:

Estructurales

Grietas y fisuras que afectan la seguridad estructural del edificio

Habitabilidad

Humedades, malos olores, ruidos, problemas en los garajes… daños que afectan a la accesibilidad o funcionalidad de los inmuebles.

Acabados

Aquellos daños materiales de elementos de terminación o acabado en una obra recién entregada.

¿Vicios ocultos o daños constructivos?

 

Aunque coloquialmente se utilizan de forma indistinta dichos términos, no son lo mismo jurídicamente, hay que saber diferenciarlos:

Los vicios ocultos son defectos que no se aprecian en el momento de la compraventa de una vivienda, por lo general de segunda mano. El plazo para reclamar al vendedor es muy breve, de 6 meses.

Los daños o defectos constructivos son los daños que se encuentran en una vivienda nueva, que tienen unos plazos de garantía legal para reclamarlos (de 1,3 y 10 años), según el tipo de daños. Se pueden reclamar no sólo al vendedor sino a todos los intervinientes constructivos: promotor, constructora, aparejador y arquitecto.

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Informe Pericial y Demanda

Un arquitecto superior, especialista en daños constructivos realizará un informe pericial exhaustivo sobre los daños de su vivienda/comunidad de propietarios. Visitando la edificación, realizando los ensayos pertinentes, este perito estudiará la documentación y antecedentes, elaborando finalmente un informe pericial donde contenga un levantamiento de daños, con los vicios constructivos enumerados, fotografiados y localizados, un estudio del origen y causa de los mismos, una propuesta con la reparación más adecuada, con mediciones y valoración económica, y unas conclusiones. Todo ello para que pueda ser ratificado y defendido en juicio con la experiencia de nuestros peritos.

Un abogado, especialista en derecho de la construcción, con este informe pericial preparará una demanda muy completa para reclamar todos esos daños a los responsables, amparándose en la legislación y jurisprudencia aplicable (Ley de Ordenación de la Edificación y Código Civil) y solicitando se repare o se indemnice. Después este abogado defenderá y velará por sus intereses ante el Juzgado durante todo el procedimiento de la fase ordinaria hasta obtener la sentencia más favorable a sus intereses, asistiéndole también durante la apelación y ejecución si es necesario.

Plazos para reclamar defectos

Plazos para reclamar defectos constructivos en viviendas

Dependiendo del tipo de daños , y de la acción a ejercitar existen distintos tipos de plazos para reclamar:

*Según la ley específica de la construcción, la Ley de ordenación de la edificación (LOE). se establecen diferentes plazos de garantía:

  • de 10 años para daños estructurales.
  • de 3 años para los defectos de habitabilidad.
  • y de 1 año para los daños de terminación y acabado.

Una vez se manifiestan estos daños en este período y se acredite mediante un informe pericial o un requerimiento, existe un plazo de 2 años desde entonces para demandar a los responsables constructivos (arquitecto, aparejador, constructora o promotora).

*Y luego está la acción del art. 1.101 del Código civil (de responsabilidad contractual) por no haber entregado el inmueble en las condiciones adecuadas para su uso,  que se puede ejercitar frente a la promotora o el responsable constructivo que sea parte contractual. El plazo para demandar, si la vivienda es nueva, es de 5 AÑOS.

¿Cómo reclamar los daños constructivos?

1) CONTACTO -> ESTUDIO DE VIABILIDAD DEL ASUNTO

El cliente (Propietario de vivienda unifamiliar, vecino, presidente o administrador de fincas de una comunidad de propietarios), contacta con nosotros y acto seguido le solicitamos información para poder estudiar primero la viabilidad del asunto (de forma gratuita).

2)- PRESUPUESTO, ACEPTACIÓN Y ELABORACIÓN DE DICTAMEN PERICIAL

En el caso de que el tema sea viable jurídicamente, les emitiremos un presupuesto para la realización de un informe pericial, desplazándose el técnico para hacer la visita y elaborar el informe.

3)- REQUERIMIENTOS Y DEMANDA JUDICIAL

Una vez finalizado el informe, y conocidos los tipos de daños , su causa, su valoración económica y la responsabilidad por los mismos, por parte del departamento jurídico se preparará un requerimiento y/o una demanda judicial frente a los responsables constructivos. Asimismo, con carácter previo a interponer cualquier acción o requerimiento extrajudicial, se facilitará presupuesto, y hoja de encargo del departamento jurídico, para que el cliente sepa exactamente a cuánto pueden ascender los costes del procedimiento.

¿Qué derecho tengo para demandar por un defecto constructivo?

Tiene que saber que Vd como propietario de un inmueble está amparado por dos normativas para poder reclamar los vicios constructivos de su vivienda:

*la Ley de Ordenación de la Edificación. La LOE es aplicable para todos aquellos edificios cuya licencia de obras se solicitó con posterioridad a Mayo de 2000 (antes de esta fecha era de aplicación el Código Civil, con su antiguo artículo 1591, y había un plazo genérico de 10 años).

La LOE establece en su artículo 17 diferentes plazos de garantía (en los que se tienen que manifestar los daños): de diez años (daños estructurales) tres años (defectos de habitabilidad) y un año ( defectos de terminación o/o acabado), respectivamente y una vez se manifiestan estos daños en este período y se acredita mediante un informe pericial o/y un requerimiento, hay un plazo de 2 años para ejercitar la acción. Estas acciones se pueden dirigir contra el constructor, arquitecto, aparejador (dependiendo de la responsabilidad del daño) y siempre se pueden dirigir también contra la promotora, que responde solidariamente.

*Y luego está la acción del art. 1.101 del Código civil: que se suele dirigir frente a la promotora, porque no es sólo un interviniente constructivo más, tiene una responsabilidad contractual, al ser la vendedora de las viviendas, y por tanto, está obligada a entregar las viviendas exentas de vicios constructivos. Esta acción se puede dirigir contra la promotora-vendedora, pero caso de autopromotores, también éstos pueden dirigir la acción frente a las personas a las que contrataron (arquitecto, aparejador, constructor….)-

Ambas acciones se pueden ejercitar de forma conjunta, o elegir cualquiera de ellas. Todo depende del tipo de daño, del plazo en el que se encuentre, o frente a quien, se dirige la acción.

Otras cuestiones a tener en cuenta

¿Qué pasa si se ha agotado el tiempo para reclamar?

Como decimos, si han trascurrido los plazos legales para reclamar los vicios constructivos según la Ley de Ordenación de la Edificación; por ser los daños de acabados (1 año) o de habitabilidad (3 años) todavía existe la posibilidad de que pueda Vd demandar al promotor como vendedor de la vivienda por responsabilidad contractual, cuyo plazo es de entre 15 a 5 años.

También puede ser que antes de finalizar el plazo de garantía se haya interrumpido la prescripción con un requerimiento y que haya más tiempo para reclamar. Consúltenos para que podamos asesorarle si está aún en plazo o no.

¿Cómo actuar si hay más viviendas afectadas?

Si su vivienda está en una comunidad de propietarios, es probable que los daños constructivos sean generalizados, dado que si se proyectó mal, o se ejecutó deficientemente, lo normal es que los daños (grietas o filtraciones) se repitan por toda la urbanización y viviendas.

En ese caso lo mejor es que se realice un informe pericial con un levantamiento de los daños que se manifiestan en toda la edificación para en su caso presentar una “demanda colectiva”, reclamando todos los daños tanto de zonas privativas como de zonas comunes. Irá mejor para los intereses del pleito así como a Vds también les saldrá más económico, tanto el informe pericial como la reclamación jurídica.

¿Puedo contratar primero un Informe pericial y luego un abogado?

Lo mejor es que el informe pericial se realice por peritos (arquitectos) especialistas en la materia que redacten el informe más adecuado y que estén coordinados desde el principio por abogados que se dedican especialmente a reclamaciones por daños constructivos, como los de nuestra empresa. No obstante , aunque DPcon S.L. ofrece un servicio global (elaboración del dictamen y reclamación jurídica) también podemos ofrecerle ambos servicios de forma individual y separada.

¿Puedo reclamar si soy autopromotor de una vivienda?

Por supuesto. Como autopromotor habrá contratado para que le realicen la obra de su vivienda unifamiliar a un arquitecto, a un aparejador y a una constructora. Y en base a esos encargos y al pago de sus honorarios que les hizo Vd puede exigirles responsabilidad a dichos profesionales por haberle construido un inmueble con daños.

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