Grietas en fachada de ladrillo y desprendimientos peligrosos

¿A quién puedo reclamar por las grietas aparecidas en la fachada de mi edificio?

Consulta: Soy el Presidente de una comunidad que tiene 9 bloques. Desde hace 2 años se están cayendo ladrillos de la fachada -a caravista-, sobre todo en la zona de las juntas de dilatación. Pero además se han abierto unas grietas enormes en las esquinas de los bloques, que recorren a lo largo de toda la fachada. Hemos reclamado al constructor y ha arreglado algunas cosas, pero vemos que cada vez hay más ladrillos que se desprenden e incluso hay vecinos que se quejan de que han aparecido fisuras o rajas en el interior de sus viviendas. ¿Qué debemos hacer para el constructor nos arregle las fachadas?

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Respuesta: Lo primero es tener claro la antigüedad que tienen los edificios, ya que dependiendo de la fecha del Certificado final de obras, la edificación estará, o no, en garantía, para poder reclamar. Si tiene menos de 3 años, los desprendimientos y fisuras se consideran como Defectos de habitabilidad, entonces serán responsables todos los agentes constructivos (esto es promotor, constructora, arquitecto y aparejador), cada uno en sus respectivas responsabilidades. Puede que las grietas sean de mayor importancia que lo que en principio se pensaba, y que afecten a la estructura de los edificios, por flechas excesivas en los forjados. Si esto es así, nos encontraríamos ante Defectos de estructura, con una garantía de 10 años, siendo, principalmente, el arquitecto su responsable. Y para el caso de que ya hayan transcurrido más de 10 años desde el fin de obra, el promotor puede ser responsable, por incumplimiento contractual. Es decir, las fechas son cruciales. Es muy importante localizar el Certificado final de obras o el Acta de recepción de la obra, dado que es el documento a partir del cual arrancan las garantías de la edificación. Ahora bien, lo más importante y necesario, es realizar un Dictamen pericial, que es el que determinará el origen de los daños, y su importancia, así como el modo y coste de las reparaciones. Para reclamar judicialmente, luego serán necesarios una serie de documentos, como son las escrituras, el proyecto de ejecución, los informes geotécnicos, etc. Pero es esencial, tener un diagnóstico previo y acertado de lo que está pasando. En cuanto a los desprendimientos de ladrillos, dado que pueden ser peligrosos para los viandantes, tanto para los propietarios como para terceras personas, es más que recomendable adoptar medidas preventivas, como son la instalación de mallas protectoras, o grapas en muretes para su sujeción, -sobre todo en los antepechos de cubierta-. Solo cuando esté finalizado y tengamos el Dictamen pericial, será cuando se preparará una demanda contra los agentes constructivos responsables, al objeto de requerirles y obligarles a la reparación de los defectos constructivos.