Por qué la «falta de mantenimiento» no justifica el rechazo de los daños. 

        Uno de los argumentos más frecuentes utilizados por algunas constructoras para eludir su responsabilidad técnica y legal es atribuir los daños a una supuesta “falta de mantenimiento por parte de la comunidad de propietarios”. Sin embargo, este razonamiento no solo es técnicamente incorrecto, sino también jurídicamente insostenible en el contexto de edificaciones de obra nueva recién entregadas.

¿Qué obligaciones de mantenimiento tiene la comunidad?

       La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) especifica en su  artículo 10.1.a) la obligación del mantenimiento y conservación del edificio y sus elementos comunes, sobre la comunidad de propietarios.

       Es cierto que la comunidad está obligada a realizar las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios, para que éste reúna condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad, accesibilidad y seguridad. Pero la “falta de mantenimiento” debe ser entendida como la omisión de acciones razonables que garantizan la conservación del edificio en condiciones normales de uso, como puede ser la reparación de pequeñas filtraciones en elementos comunes o la sustitución de piezas desgastadas por uso propio.

¿Pero puede la comunidad ser responsable por “falta de mantenimiento”?

         Sólo cuando se demuestre que la comunidad ha incumplido de forma real y continuada sus obligaciones de conservación, y que ese incumplimiento ha provocado un daño concreto sobre las instalaciones o elementos comunes.

          Sin embargo, en el contexto de un edificio de obra nueva recién entregado, la comunidad prácticamente no ha tenido tiempo material para realizar labores de mantenimiento ordinario (por ejemplo, limpieza de bajantes, inspección de juntas de dilatación, revisión de impermeabilizaciones, etc.). Esto hace que imputar la causa de un defecto a una “falta de mantenimiento” sea, salvo prueba en contrario, pura especulación.

 Mantenimiento vs. defectos constructivos

           La “falta de mantenimiento” solo puede alegarse cuando existe una clara negligencia de la comunidad en conservar el edificio que conlleva un daño o riesgo real. Pero los defectos constructivos tienen su origen en:

-errores de diseño o cálculo,

-defectuosa ejecución de obra,

-materiales inadecuados,

-incumplimiento de normativa técnica o del proyecto de ejecución.

                 Estos defectos no pueden ser evitados ni corregidos por labores ordinarias de mantenimiento. Por ejemplo:

-Un mal sellado de juntas de fachada no se corrige con limpieza o pequeñas reparaciones; requiere una solución técnica específica.

-Una impermeabilización deficiente de cubierta no se subsana con labores rutinarias; exige intervención técnica que revierta el defecto original.

             En definitiva, confundir lo que es mantenimiento con lo que es reparación de defectos constructivos supone trasladar indebidamente la responsabilidad de la empresa constructora (que está sometida a plazos de garantía legal) hacia la comunidad, lo cual no se sostiene jurídicamente.

             Por último, una excusa habitual de los promotores es descargar la responsabilidad en la comunidad alegando que en su día le facilitaron el Libro del Edificio con las prescripciones necesarias de uso y labor de mantenimiento de cada uno de los elementos.  Pero está claro que esas instrucciones básicas de uso y mantenimiento no sustituyen la responsabilidad de los agentes constructivos, sino que guía a la comunidad sobre cómo mantener el edificio dentro de condiciones normales de uso sin asumir responsabilidades que, por ley, corresponden a otros agentes de la edificación.

           La “falta de mantenimiento” no es un motivo válido para rechazar reclamaciones por daños cuando se trata de edificios de obra nueva. La normativa y la jurisprudencia distinguen de forma clara entre las obligaciones de mantenimiento ordinario de la comunidad y la responsabilidad por defectos constructivos, que corresponde a los agentes de la edificación dentro de los plazos legales de garantía.

         Atribuir daños aparecidos en los primeros años de vida del edificio a una supuesta falta de mantenimiento no solo carece de sustento técnico, sino que además puede constituir una estrategia jurídicamente débil para eludir responsabilidades de la propia promotora.

          Si en su residencial de obra nueva ha reclamado daños constructivos a la promotora-vendedora y ha rechazado los mismos por supuesta falta de mantenimiento,  contáctenos.