Una nueva sentencia nos vuelve a dar la razón. 

Los plazos de la LOE no son de prescripción ni de caducidad, sino de garantía.

              El pasado 3 de diciembre de 2025 el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 4 de Leganés nos ha notificado una nueva sentencia favorable para nuestros clientes , una comunidad de propietarios de un residencial de obra nueva entregado hace unos pocos de años.

         A pesar del poco tiempo transcurrido, dicho residencial adolecía: en las zonas comunes, humedades y filtraciones en el garaje, filtraciones de agua a través de la cámara bufa, defectuosa ejecución de la valla metálica , defectuosa composición de zonas verdes;  en viviendas, filtraciones, olores a saneamiento en el interior de las mismas, fisuras en paramentos verticales, levantado de baldosas, defectuosa ejecución de la carpintería de madera y carpintería metálica, vidrios sin sellar en terrazas, fugas en el radiador;  y en trasteros, humedades de condensación.

        Una vez demandados los que entendíamos responsables de dichos daños,  una conocida constructora y el aparejador director de la ejecución de obra, dichos demandados  alegaron prescripción de la acción por haber transcurrido un año desde la entrega de las viviendas, que los daños supuestamente eran todos de terminación y de acabado y que el plazo para reclamar se les había pasado a la comunidad y debería por tanto estimarse la acción de prescripción y no entrar a resolver sobre el fondo del asunto.

          Primero decir que los defectos  que se reclamaban  afectaban directamente a los requisitos de habitabilidad del artículo 3.1.c) de la LOE, y tenían por tanto el plazo de garantía para reclamarlos de 3 años, según  el artículo 17.1 b) de la LOE.

        Y por otro lado, una vez hubo nacido dicha acción, por haberse manifestado los daños en ese plazo de garantía, se tenía el plazo de prescripción para su ejercicio de 2 años, según el artículo 18 de la LOE. En ese sentido entendíamos que la comunidad había ejercitado su acción perfectamente en plazo.

 Sobre ello, el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 4 de Leganés, resuelve en sentencia lo siguiente:

En relación con la interpretación de dichos preceptos es reiterada la jurisprudencia, entre muchas, las Sentencias de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo de 7 de octubre de 2024, de 25 de julio de 2023, de 14 de septiembre de 2021, de 11 de marzo de 2020, de 15 de enero de 2020, de 29 de enero de 2014 y de 19 de julio de 2010, que recogen que el plazo que establece el párrafo primero del mencionado artículo 17 LOE no es de prescripción, ni de caducidad, sino de garantía, en el sentido de que para que nazca la acción de responsabilidad que ese precepto establece, ha de producirse la ruina de la construcción o exteriorizarse el vicio constructivo dentro de los plazos del citado artículo a contar desde la terminación de la obra, de manera que si el plazo transcurre sin haber ocurrido el evento, la acción ya no podría nacer, por preclusión del plazo de garantía, en cambio, una vez nacida la acción, por producción o exteriorización de la misma dentro del indicado período de tiempo, el plazo de prescripción es el recogido en el artículo 18 LOE.

 

 

(…) se desprende que todos los vicios constructivos, que afectan a la habitabilidad de la edificación objeto de autos, se producen al menos desde el 14 de diciembre de 2023 y se mantienen al menos hasta el 6 de junio de 2024, presentando la demanda que da objeto al presente proceso en fecha de 8 de enero de 2025, por lo que estaríamos dentro del plazo de garantía de tres años contemplado en el apartado b) del artículo 17.1 LOE, y se interpone la demanda dentro de los dos años para ejercitar la acción conforme al artículo 18 LOE, por todo ello, no cabe la estimación de que exista prescripción de la acción ejercitada por la parte actora para ninguno de los codemandados, y todo ello sin perjuicio de las sucesivas interrupciones del plazo prescriptivo por medio de las reclamaciones dirigidas por vía extrajudicial a la constructora codemandada y al arquitecto técnico codemandado, que se ponen de relieve con la documental aportada con la demanda como números siete a once, que dan lugar a requerimientos extrajudiciales a los mismos para solucionar los defectos constructivos que son objeto de los presentes autos.

          En consecuencia el Juzgado nº4 de Leganés desestimó las citadas excepciones de prescripción y de caducidad, y estimó íntegramente nuestra demanda condenando SOLIDARIAMENTE, tanto a constructora como arquitecto ténico a indemnizar a la comunidad con el importe presupuestado por el perito de DPCON,  de 163.881,34 €, cantidad a la que además hay que añadirle el interés legal del dinero desde la fecha de interposición de la demanda y el interés legal del dinero incrementado en dos puntos desde la fecha de la Sentencia hasta su total cumplimiento, y el pago de las costas procesales causadas en esta instancia a la comunidad actora.

 Si tiene alguna duda, consúltenos

DPcon Reclamación Daños constructivos.