¿Puedo negarme a pagar una obra mal hecha?
¿Qué pasa si el constructor me reclama la parte final del contrato de obra, pero yo no estoy de acuerdo porque muchas cosas están mal?
La relación contractual derivada del contrato de obra es definida en el artículo 1544 del Código Civil: contrato por el que una de las partes se obliga a ejecutar una obra por precio cierto; cuyo concepto de obra se reconduce a la de resultado de actividad humana. También se define como el contrato bilateral por el que una parte se obliga a pagar una remuneración o precio a la otra por la realización de una obra.
La esencial obligación , pues, del comitente o dueño de la obra es el pago del precio. Pero el contrato de obra es bilateral, produce para ambas partes obligaciones recíprocas o sinalagmáticas. El contratista o constructor tiene también la obligación de realizar una obra, con obligación de resultado. Es decir, no basta entregarla de cualquier manera. Cada una de las partes, es al tiempo, acreedora y deudora de sendas obligaciones, enlazadas entre sí por una relación de reciprocidad.
Uno de los efectos de toda obligación recíproca es que si el acreedor exige el cumplimiento de la obligación recíproca al deudor, sin que él haya cumplido, este deudor podrá oponer la llamada “exceptio non adimpleti contractus” que no está regulada expresamente en el Código Civil, pero deriva de los artículos 1100, 1101 y 1124, , de creación jurisprudencial, que ha sido reiteradamente aplicada por la jurisprudencia del Supremo.
Y viene a significar que en el caso de que le hayan entregado una obra en deficiente estado, pero le exigen el cumplimiento íntegro del pago, puede ejercitar la llamada en latín “exceptio non adimpleti contractus”, (excepción del contrato no cumplido) y/ó “exceptio non rite adimpleti contractus” (excepción del cumplimiento parcial) por el incumplimiento de su obligación como constructora pues, tal y como establece la jurisprudencia del Tribunal Supremo, los defectos en obra y los incumplimientos contractuales citados, hacen que la entrega de la obra no cumpla las legítimas expectativas de la propiedad a la hora de recibir una obra tal y como se había contratado, por lo que, al ser un cumplimiento de la constructora defectuoso y ser las obligaciones del contrato de obra recíprocas, la consecuencia jurídica que ello trae consigo es, que el dueño de la obra no tiene obligación de cumplir con la suya, pudiendo solicitar su resolución o pudiéndose reducir el precio proporcionalmente a los defectos de que adolezca la prestación realizada.
Si una constructora le está reclamando el resto del precio, pero Vd no está conforme con el estado de la obra, lo mejor es encargar un informe pericial a nuestro departamento técnico para que de fe del estado deficiente de la obra y lo valore, y posteriormente nuestro departamento jurídico utilizará para poder defenderse y/o demandar a la constructora.
DPcon Reclamaciones Daños Constructivos.
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Buenas ..he finalizado una obra pero tengo unos defectos que no han sido arreglados ..le debo 5000 euros en B y por esos defectos le quiero pagar 4000 ..
Refiere que me va a denunciar ..que puedo hacer
Estimada Dª Lorena:
Si esa cantidad no está recogida en un presupuesto o en el contrato,
Vd deje constancia (con un informe pericial) del mal estado de la obra
por si le reclama en algún momento ese importe. Sin otro particular un cordial saludo.
hola mira quiero haceros una consulta me estan haciendo reformas en la cocina segun contrato se tenia que haber terminado el 12/08/2022 estamos a 12/09/2022 y aun no han terminado me han tenido 38 dias sin poder cocinar sin fregadero en la cocina los electrodomesticos no son los firmados en el contrato son de muy baja calidad y los armarios tambien ahora me reclama 3000€ por trabajos extras por error de ellos han tenido que recortar armarios y me lo quieren cobrar ahora me dice que si no le pago no sigue con la obra el contrato dice 60% de entrada el 20% a mitad de la obra y el 20%restante al finalizar pero a demas me dice que me pasara dos facturas mas por poner fregadera una y la otra por el marmol cuando esto esta pagado si no pago tambien me retiene el lavavajillas que tambien esta pagado otra pregunta al estar 38 dias sin poder cocinar esto me ha producido gastos extras como comprar alimentos preparados rostiserias y algun restaurante sitengo derecho a reclamar con la cara que tiene este tio me da miedo si pago desaparece es la fama que tiene por internet
Estimado Joan:
Lo mejor sería que encargara una auditoria o un informe pericial a un técnico
que con el contrato/presupuesto que tenga firmado, y viendo la obra in situ,
pueda valorar exactamente qué es lo que ha ejecutado, lo que se ha pagado,
lo que falta por ejecutar y lo que está mal. Para reclamárselo al constructor
o en su caso tener defensa por si le reclama. Un cordial saludo.
Hola, tengo una obra con un contratista que lleva un año de retraso en la entrega de la vivienda. Tenemos una cláusula de penalización de 300 euros la semana de retraso y además le dimos un adelanto que nos debe unos 30000 euros. Ha ejecutado solo un 30% y desapareció. Lo hemos estudiado y creó una empresa sin bienes para el contrato y él tampoco tiene nada a su nombre por lo que denunciarlo me cuesta mucho dinero para no cobrar nada. Después de un burofax ha reaparecido diciendo que no ha abandonado la obra, mandó a una persona que trabajó un poco y ha vuelto a desaparecer sin cojerme teléfono ni responder mails. Que ocurriría si consigo que trabaje un poco más y cuando me pase la factura no le pago? Quiero quitármelo de encima pero quiero que trabaje algo màs para no perder tanto dinero mínimo que me ponga el primer techo.
Estimada Dª Esther
Debería encargarle a un Notario realice un acta de presencia dando fe del estado
de la obra a tal fecha, o mejor, un informe pericial que valore el estado real de la obra, haciendo una liquidación real de lo ejecutado y lo pagado,
Si quiere que le facilitemos presupuesto, contáctenos a dpcon@dpcon.es.
Un cordial saludo.
Hola, tengo una empresa y mi cliente no me paga por qué se quemó un trozo de césped artificial (el diámetro de una pelota de tenis). Mi seguro RC le cubrió los daños, pero ella ahora reclama más daños y se niega a pagar la factura de 4500 € donde no ha realizado ningún pago. La he denunciado, tengo posibilidades de cobrar algo?
Gracias
Estimado D. Alex:
Seguramente. Pero si le ha interpuesto ya la demanda,
que le vaya informando su letrado. Un cordial saludo.
Buenos días, en este caso no es obra como tal si no reforma. Con presupuesto aceptado (no contrato) y todas las facturas pagadas con IVA correspondiente, nos negamos a pagar íntegramente la factura final alegando que hay varios trabajos mal efectuados y que queremos que nos valoren para descontar de dicha factura (en ningún momento nos estamos negando a pagar, simplemente queremos pagar una cuantía justa). Nos ofrecen venir a reparar pero no queremos que vengan porque cada vez que lo hacen lo dejan peor y por trabajo no podemos faltar más. ¿Cómo debemos proceder? Indican que nos van a demandar si no pagamos, pero nosotros hemos pagado todo con IVA y licencia de obras legal y ellos sabemos que tienen a la gente subcontratada en negro y no han pagado IVA por todos lo conceptos, pero no lo podemos demostrar. Gracias
Estimada Dª Ana:
Independientemente del pago obligatorio de los impuestos correspondientes,
que deben realizar, el motivo para oponerse al pago, es acreditar que no han
cumplido su parte y han ejecutado la reforma de modo defectuoso. Para ello
como le explicamos en el artículo, debería ser valorado en un informe pericial.
Un cordial saludo.
Buenas tardes, tengo un problema poco común , me instalaron un portalón exterior en la vivienda unifamiliar, todo iba correcto hasta que nos dimos cuenta que en algunas partes no se le había dado imprimación , al abrir la puerta se desprende la pintura donde resbala el portalón y presenta rugosidades como granos (no esta lisa) se acordó el pago en varias partes y fueron abonadas dos partes de las acordadas , han pasado 3 años y ahora el contratista me amenaza con quitarme la puerta si no le pago el resto del trabajo. ¿puede el contratista venir a la vivienda y quitar la puerta? Todos los años tengo que pintar las partes que se desprenden y aceptar el trabajo mal hecho. Agradecería vuestros consejos y saber como debería reaccionar si se producen las amenazas de levantar y tirar todo al suelo. Gracias
Estimado D. Alberto:
No, no puede el constructor llevarse su puerta así tomándose
la justicia por su mano. Si lo hace, denúncielo. Un cordial saludo
buenas tardes, tenemos un problema con una empresa instaladora de unas placas solares. durante la instalación rompieron un cristal de un porche, pero lo vimos unos días mas tarde, por motivos del clima.
esta empresa nos está dando largas con su seguro, y nos piden por otro lado que paguemos la instalación, para poder acceder a la subvención, pero mientras no nos arreglen el cristal no lo queremos pagar.
como podemos proceder?
Estimada Dª Lorena:
Adelántese y reclámeles el importe del cristal por burofax, pero eso
no quita que le puedan reclamar la factura por la instalación. Un cordial saludo.
Hola nos a pasado algo muy surrealista, contrate una empresa de imprimación para el tejado resulta que solo hubo un presupuesto verbal de 3.300 ,viene hace el trabajo y nos pide 9000 alegando que el tejado tiene más metros de lo que él creía.
Sin darnos opcion a aceptar esa cantidad.
Lo pague en B los 3.300, mi marido hizo una transferencia de 5000 que echemos hacia atrás porque pensamos denunciar por estafa ¿que podemos hacer?
Buenos días Ainet:
Le recomendamos se pongan en manos de un abogado de su localidad. Dado que puede
que se precipiten acontecimientos. Un cordial saludo
Buenos días,
Bravo y gracias por la información clara de su pagina!
En nuestro caso, el proveedor de una reforma nos hizo un presupuesto estimando el precio de tal reforma. Es cierto que el presupuesto indicaba el precio de cada metro adicional, en el caso de que haya mas metros cuadrados de lo que el tenia previsto.
Durante la obra nos dijo (el obrero subcontratista, no el responsable de la empresa con la que hemos contratado) que iban a ser mas metros cuadrados. Pero en ningún momento se ha firmado acuerdo de modificación del presupuesto. Indico que estos metros cuadrados no se han añadido porque los hemos añadido durante la obra si no que corresponden a lo que hemos pedido cuando se hizo la visita de presupuesto y que por lo tanto tenia este proveedor toda la información necesaria para ajustar adecuadamente su presupuesto.
Ahora emite factura el proveedor con un 50% demás de metros cuadrados de lo presupuestado. ¿Tenemos algún recurso contra esto, dado que visiblemente – o bien no ha hecho bien su trabajo de presupuesto, o bien ha bajo-estimado el coste total para asegurarse la obra? Hay algún tope al % adicional que puede pedir con respeto a su propio presupuesto?
Gracias.
Estimado Jose Antonio:
Deberíamos analizar el presupuesto que le facilitaron y/o el contrato que firmó.
Y por otro lado, debería contratar un valoración realizada
por un tercero que mida exactamente cuántos metros cuadrados
exceden de lo presupuestado. Sin otro particular, un cordial saludo
Buenas tardes, empecé una reforma integral, sin conocimiento que debería haber firmado un contrato con el contratista previamente, este, me valoró la obra y me dio un presupuesto inicial y se cerro la obra verbalmente con ese precio y sin contrato. Además los (presupuesto que a fecha de hoy no está firmado por mi)
Transcurridas un par de semanas de la nada incremento el presupuesto de obra inicial alegándome que se había encontrado unos imprevistos, enfoscado de paredes en cocina y baño, y picar y rellenar doble suelo del baño, mediante esta excusa incremento estos conceptos en el nuevo presupuesto 1.866 euros de más, presupuesto sin firmar por mi.
Cuando estaba poniendo el pavimento con el trabajo ya finalizado me incremento nuevamente el presupuesto incluyendo; perfileria de pavimento, más perfileria de azulejo de baño y cocina..
Al colocar la instalación de la luz, incremento un pilar para el cuadro de luces ya finalizado y sin consentimiento. En varias ocasiones me quiso cambiar también el presupuesto del techo de padur, además de haber facturado este como tal, quiso engañarme poniendo montantes de paredes, a la instalación del techo de pladur se le pago en tranferencia bancaria porque quería cobrar en b
Asimismo,me ocultó el arreglo pendiente de una viga estructural del baño. Ante estos sucesos que se vinieron dando llamé a un amigo arquitecto para que me echara una mano con todo esto, por el descontrol en sí de subida de presupuestos y cambios en los precios, a fecha de hoy paralizo la obra me pide el cobro del presupuesto pendiente que ha incrementado del cual no he estado de acuerdo y esta sin firmar y los trabajos realizados y pendientes de modificar por el mal acabado de ellos.. ¿que es lo conveniente en este caso? ¿liquidar y resolver la obra?
Estimada Dª Cristina:
O a través de su amigo arquitecto o a través de un perito
debería realizar una valoración y liquidación de todo lo ejecutado y contratado
para en su caso reclamar al constructor. Un cordial saludo.
Hola
Mi problema es el siguiente.
Contacte con una constructora y acepte un presupuesto oral del trabajo. Después de un retraso de aproximadamente dos años hasta la consecución del trabajo el constructor me emite una factura con un precio mucho más elevado del acordado.
Que solución me aconsejáis?
Buenas tardes Iago:
Le aconsejamos que un perito valore lo ejecutado por la constructora
el precio pagado y toda la documentación que pueda tener. Si quiere
que le facilitemos presupuesto póngase en contacto con nosotros. Un cordial saludo.
Hola, soy Jose. Tengo un problema con el carpintero me hizo unos armarios empotrados, muy mal acabados y faltando cosas que poner, no me hizo contrato ni presupuesto de ningún tipo, aunque yo se lo reclamé, después de haberle pagado la mitad ya que los trabajos no están terminados y lo que hay hecho esta muy mal me reclama la otra mitad y además me reclama más dinero según el por añadir cosas fuera de presupuesto cuando eso no es verdad puestoque no hemos añadido nada, les agradezco si me pueden orientar,un saludo, gracias
Estimado D. Jose Luis,
Pida presupuesto a otro carpintero de lo que le falta, y requiérale al anterior
formalmente por escrito, a ver cómo reacciona. Sin otro particular un cordial saludo.
Hola, soy constructor, hice una reforma en una vivienda colocación de suelo encima del existente con pegolan. El propietario me comenta que ay unos desniveles en el centro del salón pero que aún así que lo ponga encima de lo existente. Termino el solado y me hace de quitar alguna baldosa que tenían alguna ceja, se lo quito y se queda conforme. Le pasó la factura y me dice que a ido un tecnico de control de calidad y no le a dado un informe apto y se niega a pagarme. No me a entregado informe del control de calidad ni me coge el teléfono ni nada.
Estimado D. José.
Puede Vd requerirle en esos términos, y solicitar también una pericial
consensuada por ambas partes para que determine cómo está ejecutado el solado.
Un cordial saludo.
Firmó contrato por obra de piscina, casi tengo la obra totalmente pagada, pero se presenta cuando quiere, no avisa cuando no viene, le llamo me ignora, me dice que para
Evitar más retrasos le adelante más dinero de la obra y firma un contrato que acabará en 15, luego deja de venir y dice que hace vacaciones y cumple el
Plazo de los 15 días que el me firmó, pero hace lo que quiero por qué acobrado, si no dice que no la termina, lo poco que a hecho encima está mal, puedo denunciar por estafa
Estimado D. Sergio:
Denunciarlo por estafa (vía penal) no terminamos de verlo, pero
sí requerirle previamente y demandarle por lo civil por incumplimiento contractual,
acreditándolo bien con un informe pericial. Un cordial saludo.
Hola buenas tardes he echo reformar mi cocina y todavía sin acabar,llevo dos meses y medio a la espera se equivocaron en unas medidas y tube que abonar más dinero por el cambio de puertas,los muebles interior tienen muchos defectos una valiosa tiene un golpe y se ve mucho,hemos estado los cuatro de familia dos meses comiendo comida basura por no poder tener acceso a la cocina porfavor diga que puedo hacer muchas gracias un saludo.
Buenas tardes Tucho
Póngase en contacto con nosotros mandándanos
documentación y fotografías a dpcon@dpcon.es
y le facilitaremos presupuesto. Un cordial saludo.
Hola, hace poco vino un lampista a cambiar el flotador y mochila de descarga del wc. Me lo recomendo una ferreteria que esta cerca de mi casa, asi que me fie y vino a hacer el trabajo. Lamentablemente me di cuenta que no tenia idea de que estaba haciendo y me dejo un trabajo incompleto y mal hecho. Y en todo momento culpaba que lo que vendio la ferreteria estaba dañado y tenia que cambiarlo. Despues de casi dos horas de estar intentando que quedara le dije que se fuera y ya iria a cambiar la pieza, le dije que no le pagaria hasta que esto no quedara hecho ya que dejo el wc peor de como estaba. Se molesto pero creo que se dio cuenta de que no habia hecho bien su curro y me dijo que ya lo contactara para acabarlo. Y honestamente ya no me da confianza a que venga a tocar nada, incluso dejo la cisterna tambaleando. Asi que vendra otro lampista a revisar lo que ha hecho y asi ver donde esta el problema, porque no es la primera vez que me hacen este trabajo y nunca habian tardado tanto tiempo. Me sabe mal por el hombre porque le acepte trabajar sin factura porque me explico su situacion pero me ha dejado todo peor como estaba. No se si tendria que pagarle algo simbolico o olvidarme, al final el no cumplio el trabajo. Me gustaria vuestra opinion al respecto.
Estimada Dª Yadira
Al ser una reparación menor realizada por un lampista, escapa un poco
este supuesto de nuestro trabajo. Le deseamos tenga suerte. Un cordial saludo.
Hola buenos días
Tengo la obra de la cocina contratada con una empresa, en la casa aparte de esa obra se están realizando en paralelo otras reparaciones. El jueves pasado, me acerqué a la vivienda en cuestión para dejar entrar al carpintero, (paso por la casa unas tres veces a la semana) y no pude entrar, no funcionaba la llave, Les llamé para que me dijeran si habían cambiado la llave y les escribí y no me contestaron, Tuve que llamar al cerrajero que rompió la cerradura y el escudo con el consiguiente coste. Me queda por pagarles el último pago. Todavía no me han emitido ninguna factura y se las he pedido, solo me han emitido un par de proformas que no equiparan al pago total del coste de la obra Me gustaría saber vuestra opinión
1. ¿Tienen algún derecho a cambiarme la cerradura? ¿quien debe de abonar el coste de los daños por cambiar la cerradura?
2. ¿Debo pagar aunque no me hayan emitido ni una sola factura por los pagos que ya he realizado y por los que quedan?
Muchas gracias
Estimada Dª Estibaliz:
No, no tienen derecho a cambiarle la cerradura,
y deberían sufragarle esos gastos. Y sí, deberían
emitirle las facturas, pero independientemente de su
deber fiscal, quédese con justificante de todos los ingresos
que les hace. Un cordial saludo.