Tipos de humedades en las viviendas.

enero 4, 2023

  

          Uno de los mayores y más desagradables problemas con que se encuentran los propietarios, es que exista humedad en su vivienda. Para reclamar judicialmente y  poder solucionar los daños de las humedades que existen en las casas, primero se debe saber de qué humedades estamos hablando, para saber qué plazos hay para reclamarlos, ante quien y cómo solucionarlos. 

       Existen fundamentalmente cuatro tipos:

  • Las humedades accidentales.
  • Las humedades por capilaridad.
  • Las humedades por condensación .
  • O las humedades por filtración.

       Las humedades accidentales, son las que aparecen de manera accidental provocadas por la rotura en una instalación que lleve agua, como una tubería. El problema de humedad está muy localizado en un punto concreto, y la solución pasa por detectar y reparar la tubería dañada. Puede ser por el vecino de arriba, por una bajante comunitaria, etc.. Se le podría reclamar por responsabilidad extracontractual al causante del problema en el plazo de 1 año.

        Las humedades por capilaridad, se producen y van apareciendo de abajo hacia  arriba, y pueden surgir  cuando  los terrenos  son muy húmedos y los cimientos no están bien aislados. Aparecen con manchas negruzcas  en las paredes de sótanos y garajes, pero pueden ascender incluso a plantas altas por el interior de los muros dañando el mortero, el hormigón, o los ladrillos. Para evitarlas es necesario realizar una correcta impermeabilización en todo el perímetro del edificio, en la zona en contacto con el terreno, partiendo de los cimientos. Incumple un requisito básico de la edificación al afectar a la habitabilidad de la vivienda. Se puede reclamar a los responsables constructivos en el plazo de 3 años. O por incumplimiento contractual frente a la promotora en el plazo de 5 años.

         Las humedades por condensación; Se producen cuando existe una alta humedad ambiental y el vapor de agua que existe en el aire entra en contacto con una superficie muy fría (paredes, ventanas o azulejos), convirtiéndose en gotas de agua que se van acumulando hasta crear una humedad negruzca, produciendo moho, y malos olores. Otras veces se producen  por la falta de ventilación.

         Para prevenir las humedades por condensación es también conveniente un buen aislamiento de las paredes del edificio que estén en contacto con el exterior y así evitar que exista una transmisión de la  diferencia térmica excesiva entre el interior y el exterior e instalar ventanas con un buen aislamiento, y rotura de puente térmico.

 

          Humedades por filtración, que se producen cuando el agua procedente del exterior o de canalizaciones encuentra una vía de entrada directa al hogar, filtrándose a través de materiales porosos o de  estructuras defectuosas.

           Los techos pueden tener pequeñas goteras; las paredes interiores por pequeñas fugas en los conductos de agua; las paredes exteriores por una mala impermeabilización de la fachada; los sótanos y garajes por ausencia de impermeabilización en sus paredes enterradas; o las piezas de los cuartos de baño por el deterioro de las juntas con el suelo o paredes, o con la  bañera o ducha con los azulejos.

            Evidentemente la buena ventilación es imprescindible para evitar todo tipo de  humedades pero cuando el problema es exagerado, y no hay forma de eliminar el problema, entonces sólo cabe la alternativa de la demanda judicial, y que se hagan responsables los intervinientes constructivos, pues algo mal ha hecho (hay que aclarar que la reclamación de cada tipo de humedad al profesional responsable, tiene un plazo para realizarlo).

          Ambos tipos de humedad (de condensación y de filtración), hacen que se incumpla el requisito básico de la habitabilidad de las edificaciones. Se puede reclamar a los responsables constructivos en el plazo de 3 años. O por incumplimiento contractual frente a la promotora en el plazo de 5 años.

 

             Para evidenciar los daños enumerados, en ocasiones es conveniente  utilizar las Cámaras termográficas. Estas cámaras distinguen las zonas calientes de las frías  reflejándose en las fotografías zonas calientes (aparecen rojas), y zonas frías (aparecen en azul). Son utilizadas dichas cámaras, por los técnicos independientes que realizan los informes periciales, documentos que son indispensables  para acreditarle al Juez el origen de los daños, la clase de humedad y en  consecuencia el responsable de su aparición: Del Promotor, o del Constructor, o del Arquitecto director de la Obra, o del Arquitecto Técnico,  a través del estudio del origen de los daños y el garante de su ejecución.

              Así,  si se trata del asilamiento de  la estructura, siendo el suelo húmedo, la responsabilidad apunta al Arquitecto director de la obra, los defectos de vigilancia en la obra apuntan al Aparejador, y si los daños afectan a la habitabilidad sin conocer su origen, entonces habría que pensar en la responsabilidad del  Promotor como vendedor por incumplimiento parcial del contrato de venta.

DPcon Reclamación  Daños Constructivos. 

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