Filtraciones en los garajes de obra nueva: causas, responsabilidad y solución.

                En un residencial de nueva construcción, tras episodios de lluvia, están apareciendo filtraciones en los garajes, humedades en forjados y manchas en trasteros. Ante este problema, surge la duda clave: ¿cuál es la causa real de las filtraciones en el garaje?  

           Aunque en ocasiones la promotora atribuye el origen al mantenimiento de la comunidad, lo más habitual es que las filtraciones en los garajes se deban a fallos en la impermeabilización o en el sistema de drenaje de las zonas en contacto con el terreno o con el exterior.

Principales causas de las filtraciones en los garajes

1. Impermeabilización defectuosa en cubiertas, rampas o zonas ajardinadas sobre el sótano

Cuando el garaje se sitúa bajo patios, zonas enlosadas o áreas ajardinadas, pueden producirse filtraciones por:

        -Lámina impermeable mal ejecutada, deteriorada o perforada

        -Encuentros mal sellados (sumideros, pilares, juntas estructurales)

        -Falta de protección de la impermeabilización antes del relleno de tierras

 Si el agua de lluvia atraviesa el sistema constructivo y termina “llorando” por el forjado, provocando filtraciones en el garaje.

 2. Puede haber problemas en el drenaje perimetral del edificio

        -Un drenaje deficiente favorece la acumulación de agua contra la estructura, generando humedades persistentes. 

        -Drenes inexistentes, obstruidos o mal conectados

        -Pendientes del terreno incorrectas o invertidas hacia el edificio

        -Pozos de drenaje sin capacidad suficiente

3. Defectos en muros en contacto con el terreno (trasteros en garaje)

        -Las filtraciones también pueden originarse en elementos verticales mal ejecutados:

        -Ausencia de lámina drenante o impermeabilización vertical

        -Revestimientos no aptos para presión hidrostática

        -Falta de ventilación adecuada en trasteros

Estos fallos provocan manchas de humedad, salitre y olor persistente a moho.

¿Puede el mal mantenimiento causar filtraciones en los garajes?

              En el caso analizado, el garaje se sitúa bajo una zona comunitaria enlosada con área infantil. La promotora atribuye las filtraciones a sumideros atascados por falta de mantenimiento.

                  Sin embargo, en obra nueva, un sistema correctamente diseñado y ejecutado debe soportar lluvias habituales sin provocar filtraciones estructurales en el garaje, incluso ante incidencias puntuales de mantenimiento.  No se puede achacar al mal mantenimiento a un problema de origen por mala ejecución y/o deficiente diseño. Y deben responder los agentes constructivos por su responsabilidad.

Un sistema constructivo adecuado debe incluir:

                                  -Impermeabilización continua bajo el pavimento exterior

                                 -Capa de protección y drenaje

                                 -Pendientes correctamente ejecutadas hacia sumideros

                                 -Sumideros con capacidad suficiente y rebosadero

                                 -Encuentros correctamente sellados en bordillos, juegos y juntas

Cuando el agua solo se acumula por un atasco puntual, lo habitual es que aparezcan charcos en superficie, no filtraciones en el forjado. Por ello, la presencia de filtraciones en los garajes suele indicar un defecto de diseño o ejecución, no únicamente falta de mantenimiento.

Solución para las filtraciones en el garaje

                  El modo adecuado de solucionar las filtraciones en el garaje es  actuar sobre el origen de los daños, no sólo sobre los síntomas. Se deben evitar reparaciones “por dentro” (pintar, resinas en el techo del garaje, tapar las humedades ). La solución debe ser desde arriba y que actúe directamente en el origen del problema, descubriendo y ejecutando de nuevo la impermeabilización en el modo y forma correcto, y luego reponiendo todos los elementos.  

             Para ello, lo adecuado sería primero encargar un informe pericial a un perito especialista en patologías constructivas para que determine las causas de las filtraciones en el garaje, y una vez localizado el origen del problema que proponga el modo más adecuado de solución. En base a ese informe debe reclamarse a la promotora para que repare exactamente como dice el perito o que abone una indemnización sustitutoria para que la comunidad repare por su cuenta.

               Si su residencial de obra nueva tiene algún problema con filtraciones en el garaje, y la promotora no se los arregla bien,  contáctenos.