Reclamación de Daños Constructivos

Cómo actuar ante los daños constructivos

Grietas en las paredes, humedades que no desaparecen, filtraciones en el garaje, suelos que se levantan o aislamientos que no cumplen. Cuando una vivienda o un edificio de obra nueva presenta defectos de construcción, el propietario —o la comunidad de propietarios— tiene derecho a exigir que se reparen o a ser indemnizado por quienes intervinieron en la obra.

Los daños constructivos son los desperfectos que aparecen en un edificio por errores en el proyecto, por una mala ejecución de la obra, por el empleo de materiales inadecuados o por una dirección facultativa deficiente. La Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) establece quién responde de ellos y durante cuánto tiempo, en función de su gravedad.

Lo primero es no dejar pasar el tiempo. Un perito especialista en patología de la edificación debe inspeccionar el inmueble, determinar el origen de los daños, su gravedad y el coste de repararlos, y plasmarlo en un informe pericial. Con ese informe se requiere formalmente a los responsables y, si no atienden la reclamación, se acude a la vía judicial. En DPCON trabajamos peritos arquitectos y abogados especializados, de modo que acompañamos al cliente desde la primera visita hasta la sentencia.

Tipos de daños constructivos

La LOE distingue tres grandes tipos de daños constructivos, cada uno con su propio plazo de garantía: los que afectan a la estructura del edificio, los que afectan a su habitabilidad y los defectos de terminación o acabado. Identificar bien de cuál se trata es clave, porque de ello depende el plazo para reclamar y a quién se puede exigir la reparación.

Daños constructivos en edificios y comunidades

Cuando los defectos afectan a elementos comunes —fachadas, cubiertas, garajes, bajantes o zonas ajardinadas— o se repiten en muchas viviendas, lo habitual es que reclame la comunidad de propietarios. Para ello, la junta debe acordar el inicio de la reclamación y facultar al presidente.

Los tribunales admiten que el presidente reclame también los daños de las viviendas cuando tienen un origen común, lo que agiliza el proceso y reparte los costes entre todos los propietarios. El administrador de fincas suele ser quien coordina la documentación y las visitas del perito.

En edificios, el informe pericial debe recorrer zonas comunes y una muestra representativa de viviendas, para acreditar que los daños son generalizados y cuantificar el coste total de la reparación.

Plazos para reclamar daños constructivos

La LOE fija un plazo de garantía distinto para cada tipo de daño:

• 10 años para los daños estructurales, que afectan a la cimentación, pilares, vigas, forjados o muros de carga (artículo 17.1.a).
• 3 años para los daños de habitabilidad: humedades, filtraciones, fisuras, aislamiento térmico o acústico e instalaciones (artículo 17.1.b).
• 1 año para los defectos de terminación o acabado, de los que responde el constructor (artículo 17.1, último párrafo).

Son plazos de garantía: el daño tiene que manifestarse dentro de ellos. Una vez aparece, hay 2 años para ejercitar la acción judicial (artículo 18 de la LOE). Frente a la promotora vendedora cabe además la acción de responsabilidad contractual del Código Civil, con un plazo de cinco años, que en muchos casos permite reclamar defectos que la LOE ya no cubre.

Si duda de si su caso sigue dentro de plazo, le explicamos cuándo merece la pena reclamar, o consúltenos directamente.

¿Quién responde de los daños constructivos?

La LOE reparte la responsabilidad entre los agentes de la edificación según el origen del daño:

• La promotora responde en todo caso frente a los compradores, junto con los demás agentes.
• La constructora, de los daños por mala ejecución, de los de sus subcontratistas y de los materiales que emplea.
• El proyectista, de los errores del proyecto.
• La dirección facultativa (director de obra y director de ejecución), de la falta de control y vigilancia de la obra.
• La aseguradora del seguro decenal, de los daños estructurales en viviendas.

Cuando no puede individualizarse la causa o concurren varias, la responsabilidad es solidaria. Por eso el informe pericial es decisivo: señala el origen de cada defecto y, con él, a quién debe dirigirse la reclamación.