Responsabilidad contractual de la vendedora y de los profesionales contratados.

                 Qué puede alegar, y en que se puede basar,  el propietario de un piso o una plaza de garaje o trastero, si interpone una demanda contra la promotora vendedora por el defectuoso cumplimiento contractual al presentar defectos lo comprado, que le sirvan de soporte para alegar un incumplimiento contractual por parte de la promotora vendedora.

          En casos de daños constructivos, un propietario de una vivienda de obra nueva se puede amparar tanto en las garantías específicas de la Ley de Ordenación de la Edificación, como por la responsabilidad contractual de la vendedora o las personas que contrataron personalmente (arquitecto, aparejador, constructor…).

             El Tribunal Supremo, tiene declarado que la responsabilidad de quienes intervienen en el proceso constructivo  es perfectamente compatible con el ejercicio de acciones contractuales cuando, entre demandante y demandados, media contrato, de tal forma que los plazos de garantías de la LOE no impiden al demandante comprador o perjudicado,  dirigirse  contra quienes con él contrataron, a fin de exigir el completo cumplimiento de lo estipulado, tanto si los vicios o defectos de la construcción alcanzan tal envergadura que puedan ser incluidos en el concepto de ruina ( antiguo 1591 del CC), como si suponen un cumplimiento defectuoso.

                    El promotor, -que suele ser el vendedor-, como tal está obligado, en virtud del contrato, a entregar la  cosa en condiciones de servir plenamente para el uso que se le destina. Pero además, si la edificación padece vicios constructivos que la hacen inidónea, el promotor es además responsable de estos vicios frente al comprador.  Como dice la Jurisprudencia, la vivienda entregada tiene que ser tan buena como el dinero que se entregó como precio, que no se encuentra cercenado o roto.

                 El promotor tiene la  obligación de entrega del inmueble en buen estado, y caso de que tengan vicios o defectos   achacables a otros intervinientes constructivos no  puede quedar liberado alegando la responsabilidad de terceros ligados con él mediante contratos de subcontrata. Él es el último responsable.        Se dice que tiene culpa “in eligendo”.     El promotor, hace suyos los trabajos ajenos, realizados por personas o subcontratas durante la obra,  a las que ha elegido y confiado, y si luego los vende a los adquirentes de los pisos, no puede alegar que no fue él quien lo hizo sino la contrata.

             Lo mismo ocurriría con los profesionales directamente contratados por el perjudicado. El autopromotor en su caso, puede perfectamente reclamar al arquitecto por él contratado por un defecto de proyecto o de diseño , o frente al aparejador y constructora a los que pagó, reclamarles por un problema de ejecución de la obra , acreditando su negligencia profesional.

          Como decimos, ante ese incumplimiento, el contratante, ya propietario,  puede accionar, con un plazo más amplio de la LOE, si bien con la modificación del artículo 1964 del Código Civil en 2015, se reducía el plazo de  prescripción de las acciones por responsabilidad contractual, rebajándose el plazo de  15 a 5 años.

Que deberán responder de la indemnización de daños y perjuicios que contempla el artículo 1101, que dispone que “Quedan sujetos a la indemnización de los daños y perjuicios causados los que en el cumplimiento de sus obligaciones incurrieren en dolo, negligencia o morosidad y los que de cualquier modo contravinieren el tenor de aquélla.”

Si tiene alguna duda, consúltenos.

DPcon Reclamación Daños Constructivos.