Sentencia da la razón a la comunidad, esa reparación previa no le puede quitar derechos . 

Un acuerdo de reparación no libera a la promotora de su responsabilidad.

          En ocasiones, tras la entrega de un residencial nuevo con daños, y las primeras quejas y reclamaciones de los adquirentes, la promotora o la constructora se comprometen por escrito a reparar y subsanar esos defectos. Pero el hecho de que exista un acuerdo de reparación entre la promotora y la comunidad de propietarios no implica automáticamente que la promotora y vendedora de las viviendas quede liberada de su responsabilidad, sobre todo cuando dichos daños no han sido bien reparados y vuelven a surgir.

          Recientemente hemos obtenido una nueva Sentencia dictada el 27 de abril de 2026 por la Sección Civil del Tribunal de Instancia de Madrid (Plaza N.º 61) en la que se trata este tema. Dicha resolución estima sustancialmente la demanda interpuesta por una Comunidad de Propietarios de Móstoles frente a la promotora del edificio, condenándola a responder por numerosos defectos constructivos existentes en el residencial, abordando dos cuestiones jurídicas de enorme relevancia práctica: la legitimación del Presidente de la Comunidad para reclamar por daños en elementos privativos y el alcance liberatorio de los acuerdos transaccionales previos con la constructora.

1.Objeto del litigio: Defectos constructivos generalizados

        La Comunidad de Propietarios interpuso una demanda de juicio ordinario ejercitando la acción de responsabilidad contractual (artículo 1.101 en relación con el 1.124 del Código Civil) contra la promotora-vendedora del edificio.

          En base a un riguroso dictamen pericial, la Comunidad reclamó la subsanación de graves deficiencias que hacían que el inmueble no fuera apto para el fin adquirido. Entre los daños detectados se encontraban:

• Humedades de filtración en garajes y zonas colindantes al jardín.
• Defectos en la red de saneamiento.
• Fisuras en la fachada.
• Defectos en barandillas, pasarelas de acceso, terrazas, carpintería metálica y cerrajería.
• Humedades, fisuras, olores y defectos en el pavimento de tarima laminada en el interior de varias viviendas.

          La cuantía reclamada —y finalmente concedida por el Tribunal— asciende a 224.588,61 euros, además de la condena en costas a la parte demandada.

2. Los dos grandes frentes jurídicos resueltos por el Tribunal

            La promotora intentó eludir su responsabilidad oponiendo varios motivos de oposición procesal y de fondo, los cuales fueron desmontados uno a uno por el Magistrado.

1. A) La legitimación del Presidente para reclamar daños en el interior de las viviendas (Elementos Privativos)

           La promotora alegó que el Presidente de la Comunidad carecía de legitimación activa para reclamar por los daños que afectaban al interior de los pisos (elementos privativos), argumentando que cada propietario debía demandar de forma individual.

¿Qué dice el Tribunal? Apoyándose en una sólida y consolidada doctrina del Tribunal Supremo (como las SSTS de 16 de marzo de 2011, 11 de abril de 2014 y 21 de marzo de 2019), la sentencia recuerda que:

         Existe la presunción jurisprudencial de que el Presidente está autorizado para actuar en nombre de la Comunidad mientras no se acredite lo contrario.

          El Tribunal determina que, cuando los daños de los elementos privativos derivan o están conectados con deficiencias de los elementos comunes (como las humedades o las grietas de la fachada) , el Presidente está plenamente legitimado para reclamar de forma conjunta la reparación de todo el paramento, tanto exterior como interior. Limitar esta competencia iría en contra del interés comunitario de litigar bajo una misma representación jurídica.

1. B) El «falso» efecto liberatorio del acuerdo previo con la constructora

         Como decimos, el otro argumento estrella de la defensa de la promotora fue la existencia de un acuerdo transaccional firmado en 2022 entre la Comunidad de Propietarios y la empresa constructora en el que se firmó el cierre de las incidencias existentes hasta esa fecha. La promotora pretendía hacer valer ese documento para afirmar que ya no existían más defectos pendientes de reclamar.

¿Qué dice el Tribunal? El juzgado rechaza de plano este argumento por tres razones jurídicas fundamentales:

       Sujetos distintos: La promotora demandada ni formó parte ni fue parte firmante de aquel acuerdo con la constructora. No se pueden oponer acuerdos alcanzados entre sujetos ajenos al procedimiento.

        Vicios ocultos: Los defectos reclamados en esta demanda judicial son distintos y revisten la calificación de vicios ocultos que no estaban contemplados en el acuerdo anterior.

         Sin renuncia de acciones: En el documento transaccional no constaba ninguna renuncia expresa de acciones civiles contra la promotora.

         Cuando una promotora entrega un residencial con daños o defectos constructivos y se compromete a repararlos, normalmente eso se interpreta como un intento de cumplimiento, una subsanación, o una ejecución parcial de sus obligaciones. Pero no tiene “efectos liberatorios” plenos si el resultado final no elimina el defecto. En derecho civil, la obligación no se considera correctamente cumplida cuando el cumplimiento es defectuoso, inidóneo, insuficiente, o meramente aparente.

            La promotora solo podría defender una liberación completa de responsabilidad si existiera algo parecido a una renuncia expresa de acciones, una transacción claramente cerrada, un finiquito inequívoco, o una aceptación definitiva de las reparaciones. Y aun así, los tribunales suelen interpretar estas cláusulas de manera restrictiva cuando existen consumidores, hay vicios ocultos, daños continuados, o defectos graves de construcción. Especialmente en comunidades de propietarios, los jueces suelen exigir que la renuncia sea expresa, consciente, concreta, y no genérica. Una simple firma de “conformidad” o un acta de recepción de reparaciones no suele bastar si luego reaparecen los daños.

3. Conclusión: Una victoria clave para las Comunidades de Propietarios

         Finalmente la Plaza nº 61 del Tribunal de Instancia de Madrid nos estimó íntegramente la demanda, condenando a la promotora a indemnizar íntegramente a la comunidad con más de 224.000 €, independientemente de lo que se firmara previamente con la constructora.

          Esta sentencia deja claro que las promotoras inmobiliarias no pueden escudarse en la burocracia comunitaria ni en los parches o acuerdos parciales con los intervinientes para eludir sus responsabilidades contractuales.

             Es importante saber que si bien sí  se le puede permitir inicialmente a la promotora o a la constructora reparar y subsanar todo lo mal ejecutado, no hay que firmar nada renunciando expresamente a ninguna acción.

No obstante si tienen alguna duda, consúltenos, DPcon Reclamación Daños Constructivos.