Interponer un pleito de defectos constructivos

SABER  LO IMPRESCINDIBLE PARA INTERPONER UN PLEITO DE DEFECTOS CONSTRUCTIVOS

 1.- Prescripción de la acción

La acción  ha de ejercitarse en el plazo de un año para la constatación de los defectos de acabados, tres años para los defectos que puedan afectar a la habitabilidad y  diez para los daños de estructura o cimentación.

Pero dicho plazo, hay que ejercitarlo en dos años, desde  que se conozcan los daños.

El  plazo de la prescripción no comienza su curso hasta que el total resultado dañoso no es cuantitativamente evaluado por el perjudicado y tal resultado no se puede alcanzar hasta que existan informes técnicos, que es lo que determina el comienzo del plazo de la prescripción.

2.- A que vicios ruinógenos o  desperfectos nos referimos?.

• Tiene que ser una acción ú omisión antijurídica, ilícita ó negligente, que produce un agente de la construcción, a una edificación;  en forma de lesión ó daño.
• Ha de ser culpa del agente, por una acción de causalidad entre la acción ú omisión y el daño producido.
• Se entiende por daño ó lesión, no sólo el concepto literal y estricto, sino un concepto más amplio en el que se encuadrarían, además de aquellos defectos que impliquen no solo un inmediato o actual derrumbamiento total o parcial de la obra, sino los graves defectos que hagan temer por su pérdida y que afecten a elementos.
• Se consideran responsables del daño,  a los agentes que debieron prever los acontecimientos que originaron los daños, que se tratan de reparar.
• Se trata además de un amplio concepto con proyección de futuro, es decir que ellos,  pudieron hacer temer, como previsible, la  aparición de  los  daños.
• Su actitud negligente convirtieron la habitabilidad, en penosa, irritante, incómoda y molesta.

3.- ¿Por qué es  Responsable la Promotora?.

 Por las siguientes razones:

1. A) La obra se realiza en su beneficio.
2. B) Se encamina al tráfico de la venta a terceros.
3. C) Los terceros adquirentes han confiado en su prestigio comercial.
4. D) Fue el promotor quien contrató y eligió al constructor y a los técnicos; y
5. E) El adoptar criterio contrario supondría desamparar a los futuros compradores de pisos.

4.-Porque son también responsables del arquitecto superior y del arquitecto técnico (aparejador).

Porque corresponde al arquitecto superior el deber de estudiar el proyecto y una obligación de vigilancia y supervisión general de la obra, mientras que compete al arquitecto técnico la obligación de ordenar y dirigir los trabajos de ejecución de la obra.

A veces el  arquitecto técnico pretende exculparse, manifestando que los defectos hallados y todo lo que se realizó, lo hizo por orden del Arquitecto…

De otro lado, el arquitecto superior niega a veces su responsabilidad aduciendo contrariamente a lo manifestado por el aparejador que el proyecto estaba bien redactado conforme a normativa,  y que los defectos constructivos se deben a una mala ejecución del proyecto….

Pues bien, esté o no previsto en el proyecto, ambos profesionales son responsables de la mala ejecución de la obra, por cuanto al arquitecto superior no solo le compete crear el proyecto, sino que además le compete la dirección superior de la obra, es decir, vigilar y supervisar la obra.

En definitiva, a los técnicos le son  exigibles labores de control y vigilancia y de ejecución material de la obra.

5.-¿Por qué (a veces) se condena en Costas a todos solidariamente?

Porque los  codemandados han demostrado temeridad al litigar, al tener constancia de los defectos existentes y no intentar llegar a un acuerdo para solventarlos , dando lugar a la interposición del pleito; (….que ha dado lugar a  honorarios de Abogado, Procurador, Dictamen del Arquitecto, uso del Servicio de la Administración de Justicia, demora,  desgaste de los propietarios, en su habitabilidad inconfortable, por el desasosiego de mantener y costear  un pleito caro, y no estar seguro de un resultado que puede ser adverso……)