Quiero comprar una casa de segunda mano

noviembre 22, 2017

(*) Consulta real, que por su frecuencia  e importancia la transcribimos como tipo consulta/contestación muy frecuente:

Voy a comprar una vivienda de segunda mano, quisiera saber cuanto tiempo me cubre la garantía, para cualquier cosa que ocurra en la vivienda: rotura de tuberías , humedades, estructurales, aluminosis, etc. La vivienda en un principio está bien.

Respuesta a la consulta:

Partimos de dos principios:

1.- Que usted pretende  comprar una vivienda ya usada a un particular, y

2.- Que dicha vivienda  tiene más de 10 años desde que se acabó, es decir desde que se firmó el Certificado Final de Obra.

Si es así, solo tiene 6 meses, desde  la fecha de la compra notarial,  para poder alegar “vicios ocultos en la casa”.

¿Cómo y en qué casos puede usted alegar esos vicios ocultos?

Pues cuando es un defecto grave en la casa, que no estaba a la vista y no era posible conocerlo por usted,  al momento de la compra, y que  una vez que se pone de manifiesto,  hace la casa impropia para su uso o disminuye tanto su utilidad, que usted como comprador no la habría comprado, o al menos habría pagado menos por ella. Es decir el defecto ha de ser muy grave.

Lo dice así el  Código Civil, –artículo 1.484-:

 

“El vendedor estará obligado al saneamiento por los defectos ocultos que tuviere la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella; pero no será responsable de los defectos manifiestos o que estuvieren a la vista, ni tampoco de los que no lo estén, si el comprador es un perito que, por razón de su oficio o profesión, debía fácilmente conocerlos”.

 

Si el comprador -usted- es arquitecto, aparejador etc, tampoco responderá el vendedor, para ciertos casos de defectos (defectos que no tengan que ver con su especialidad).

También es de resaltar, que el plazo para reclamar por vicios ocultos caduca a los 6 meses, y decimos “caduca” y no “prescribe”, pues al ser un plazo de caducidad,  no se puede interrumpir “ese plazo” con un requerimiento notarial  o burofax;  por lo que si dentro de los seis meses transcurridos desde la compra-venta no se interpone una demanda judicial, el plazo caduca, se acaba, y ya nada se puede reclamar. Aunque el defecto salga en el mes séptimo, ya no se podrá hacer nada.

Probablemente se preguntará, porque lo  ha oído,  que la ley,  cubre las garantías hasta 10 años (1 año, 3, o 10 años, según sean  defectos de acabado, o defectos de habitabilidad o estructurales). Pero no es el caso, porque esos plazos empiezan desde el Certificado Final de Obra, y hemos partido de la hipótesis, que la casa que pretende comprar, tiene más de 10 años, por tanto todas esas garantías ya no le cubren.

En definitiva, una casa de segunda mano de más de 10 años, está “floja” de garantías legales, -pues seis meses no son nada-.

Lo único que debe de hacer es estar atento, y visitar la vivienda nuevamente  e inspeccionarla minuciosamente antes de comprarla; desconfiar de quien le diga: -Eso no tiene importancia-. Haga fotos, y si ve o sospecha de algo raro, consulte.

Una fisura puede que sea “nada”, o puede ser el comienzo de una gran grieta por un asiento diferencial, que es el cáncer de las edificaciones. Mire en las esquinas de las habitaciones,  compruebe que no huela a humedad, o que hayan camuflado las humedades con una pintura/cosmética de la casa. Y en cuanto si hay grietas o enfermedades del hormigón que produzcan degradación y pérdida de resistencia, (aluminosis), ya son temas más graves, que en esta pequeña nota no es posible explicar mínimamente, pero si lo suficiente para decirle que si ha oído algo sobre grietas o  aluminosis, y  en esa promoción ha habido casos similares, etc,  sólo sugerirle  que abandone la compra y busque otra casa.

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