Daños colaterales (de un edificio a otro)

enero 8, 2013

Vamos a explicar un supuesto concreto,  si tenemos un edificio A, que en  su construcción, en su reparación, o en su rehabilitación, ha causado daños  a otro edificio  colindante, B, porque la  cimentación no resultó ser la adecuada,   provocando por arrastre al ceder más allá de lo normal, y un asentamiento diferencial entre la medianera y la propiedad afectada, y  causando, en ésta, agrietamientos sensibles y desperfectos en continuo avance, o causando daños por otra causa, por hacerse un pilotaje, o  micropilotaje, o sótano, o aparcamientos, etc. etc..

Pero con la circunstancia de que los daños no aparezcan durante la obra. Es decir, al principio no pasa nada, y recién hecha la obra, tampoco, pero con el tiempo, – a los 5 años por ejemplo– por las lluvias, etc, en el edificio colindante comienzan a parecer  las grietas y desperfectos dichos, o inclinaciones, etc.

Pero vamos a combinarlo, además,  con el hecho que el  promotor del edifico A,  causante de los daños, fuese ahora insolvente, o está en concurso (antigua suspensión de pagos); o sus hoy propietarios, y la comunidad actual carecen de fondos.

Queremos en definitiva alumbrar,  lo que habría que hacer en ese aparente callejón sin salida, por  algo que se encontraría el Edificio B, que tiene graves daños, y B, sospecha que estos son origen de cuando se construyó o rehabilitó el edificio colindante A, pero  ha pasado  ya un lustro, y ahora nadie parece responder,  pues el promotor se fue, el constructor tampoco está, y “se dice” que los daños prescribirían al año, y ya ha pasado muchos más,  desde que se acabó el edificio A.

Pues no, no es cierto,  hay salida.

El tercero que sufra el daño, (El del edificio B) podrá  demandar al arquitecto (del edificio A) dentro del tiempo legal. Y ese “tiempo legal” constituye una referencia al momento en que debe aparecer el defecto, para que pueda ser atribuido a los técnicos que han intervenido en la construcción que ha producido el daño; se trata de una remisión al plazo de garantía de 10 años. Ahora bien, el plazo para el ejercicio de la acción (para poner el pleito) es de  un año

Si la obra, o el sótano, o el micropilotaje causante del daño,  se hizo hace 5, o 6 o hasta 10 años, responde el Arquitecto que dirigió la obra  del edificio A, y su seguro (el del Arquitecto). A  efectos prácticos,  siempre son  también  10 años, pues son  los daños que afecten a la estructura y cimentación. No cabe pensar en 1 ó 3 años, porque los daños de acabado o de falta de habitabilidad del edificio A,   difícilmente, puede dañar al edificio B.

Ello no quita,  que deba aplicarse el plazo de  un año, para computar el plazo de prescripción de la acción de los terceros afectados “desde que lo supo el agraviado”.

Resumiendo,  no hay ninguna duda que  el “tiempo legal” a que se refiere la ley, son  diez años , es decir, puede  reclamar el Edificio B, si el edificio A, tiene menos de  10 años de antigüedad;  y que a partir del momento en que los agraviados (los del B) conocieron los daños, hay un año de plazo para interponer el pleito.

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