¿Qué es comprar a cuerpo cierto?

febrero 27, 2018

  

El “Cuerpo cierto” en las escrituras de compra, no exime a los vendedores de su obligación de responder ante daños constructivos. 

Es un frase  muy habitual, contenida en las escrituras públicas de compra-venta,  donde  se venden pisos a granel, por parte de bancos, o  inmobiliarias afines o cercanas a estos.


A “cuerpo cierto” es una fórmula genérica usual, que se inserta de forma automática y que no entra en el detalle de si los compradores han podido comprobar adecuadamente el estado de los inmuebles y las zonas comunes que se venden y cuál es el alcance de ese conocimiento.


Por ejemplo, aunque los compradores visitaran la finca antes de la escritura, no podían saber que los ascensores no estaban legalizados y que además quedan desfasados según normativa, o que existen importantes humedades dentro de los armarios. 

Dicha genérica expresión no es mágica, ni puede salvar cualquier  actuación del vendedor, y sólo su  obligación se cumple, si entrega la vivienda en condiciones de servir adecuadamente a su finalidad, de modo que, todo defecto o mala terminación de la vivienda que no vinieran expresamente previstos en la escritura o contrato, debe entenderse como incumplimiento contractual.

Y una vivienda, dada la finalidad social que cumple y la razón de su adquisición (servir de morada, donde se desarrollan los más elementales e íntimos aspectos de la convivencia humana) debe ser entregada debidamente terminada, sin defectos que la puedan hacer desmerecer, salvo que los mismos hayan sido expresamente previstos en el contrato/escritura, y en función de ellos, se haya fijado el precio de la compra.

Dicen los Tribunales, que los adquirentes deben recibir un producto tan bueno como el dinero que entregan en contraprestación. No están obligados los compradores, a recibir cosas defectuosas, y lo mismo que no  pueden reaccionar contra su contratante entregando el dinero, defectuoso, o deteriorado o que tenga menos valor que los correspondientes Euros  fijados como precio, el vendedor debe entregar la casa sin defectos.

  • Aun cuando la vivienda se entregara terminada, el vendedor tiene que cumplir su obligación de hacerlo en una forma correcta, siendo así que la entrega defectuosa del objeto del contrato constituye al vendedor en la obligación de responder por su incumplimiento.
  • El comprador, no está obligado a recibir cosa distinta de la pactada, ni un cumplimiento parcial.
  • Las garantías de la Ley de Ordenación de la Edificación, de estar en plazo, seguirán siendo plenamente operativas, independientemente de que se diga que se vende ese inmueble a «cuerpo cierto». Dado que los intervinientes constructivos tienen esa responsabilidad legal imperativa de responder, según su función, plazos y tipos de daños que provoquen incumplimientos en los requisitos mínimos de la construcción previstos en la LOE. 
  • Una vivienda, debe servir de morada, donde se desarrollan los más elementales e íntimos aspectos de la convivencia humana, y debe ser entregada debidamente terminada, sin defectos que la puedan hacer desmerecer, salvo que los mismos hayan sido expresamente previstos en el contrato/escritura, y en función de ellos, se haya fijado el precio de la compra.
  • Aunque en la escritura pública de compraventa conste que ésta se realiza “como cuerpo cierto “, y resulte que está defectuosa, y no se ha especificado y concretado los defectos que tiene en la escritura, que justifiquen el precio, la referencia al ” cuerpo cierto en la escritura, es una clausula  nula de pleno derecho por abusiva,  en la medida en que de ella pudiera derivarse una renuncia de los compradores a la integridad del objeto  El hecho en sí,  de que los compradores visitasen e inspeccionasen someramente la finca antes de comprarla,  de ello no se infiere un cabal conocimiento del incumplimiento contractual ni un consentimiento novatorio.

Estas cláusulas son tan abusivas o nulas, como las también famosas “cláusulas suelo”.    

Si tiene alguna duda, consúltenos, DPcon Reclamación daños constructivos. 

 

32 Comentarios
  1. Mariona

    Es decir si yo compro una vivienda en estas condiciones tienen que informe de los desperfectos que puede tener? por ejemplo, si tiene cemento aluminosis.

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  2. Carlos

    Buenos días. Querría saber si comprando una vivienda como cuerpo cierto (100 metros cuadrados reales, y 80 en catastro y Reg. Propiedad), las consecuencias que puede tener en el futuro si esos 20 metros cuadrados reales de diferencia vienen por haberlos añadido de otra finca registral colindante sin reflejarlo registralmente. ¿Podría reclamar un comprador de la finca colindante esos 20 metros cuadrados que le han quitado de su finca? Muchas gracias por vuestra ayuda.

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  3. Clará

    Buenas tardes,
    he comprada una vivienda y resulta que el vecino cogió metros de la mia. El vendedor me dice que no sabe nada (sé que no es cierto)
    Es una casa y en el plano catastral que se adjunta a la escritura de compraventa se ve perfectamente por donde debería ir la linde.
    Qué puedo hacer para recuperarlos? Gracias

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  4. Guadalupe

    Hola,

    he comprado un inmueble con trastero y semanas después de la firma de arras me dicen que el trastero es más pequeño que el que me mostraron porque había un desajuste con el del vecino.

    Estoy insistiendo en que esto es un incumplimiento de contrato, yo pagué un precio por ciertos metros y conforme al trastero que visité y ahora me quieren colar menos.

    Entiendo que estoy en mi derecho de que me devuelvan el dinero entregado como arras ¿cómo puedo lograrlo?
    Gracias!

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    • DPcon reclama los daños de tu vivienda

      Estimada Dª Guadalupe:

      ¿Se trata de que ha firmado un contrato de arras, o ha comprado ya el trastero?
      Necesitaríamos ver la documentación que ha firmado, y la diferencia en el objeto de venta (
      descripción, superficie de metros, ubicación etc..) Si es tal y como nos describe
      puede ser un claro caso de «aliud pro alio» (que le han vendido una cosa en vez de otra)
      y podría solicitar tanto una indemnización por la minusvaloración de la cosa como solicitar
      la resolución del contrato con la devolución de las cantidades.

      Nos quedamos a su disposición. Sin otro particular, un cordial saludo

      Responder
  5. Maria

    Buenas q
    He comprado una vivienda de banco,
    Y el fontanero ha descubierto que la vivienda traía un enganche ilegal a la compañía de agua.
    Hay que hacer una zanja en la vía pública para ver hasta donde llega la ilegalidad.
    Para poder tener agua normal; exigencia de la empresa de agua
    Lo he comunicado y me dicen q no le compete porque la compramos a cuerpo cierto y eso nos corresponde a nosotros.

    Responder
    • DPcon reclama los daños de tu vivienda

      Estimada Dª María:
      Debería Vd facilitarnos la copia de su escritura, con poner que se vendía
      a «cuerpo cierto» no es suficiente para eximirse de responder de
      lo que han vendido. Un cordial saludo.

      Responder
  6. Oliver

    Buenas noches,

    He comprado una vivienda nueva a un banco y al llegar a la casa un vecino me comenta que las arquetas que hay debajo de las viviendas tienen fugas, de aguas fecales y pluviales.

    Esto lo han descubierto hace 1 semana, lógicamente yo desconocía esto, puesto que vi la casa hace más de 1 mes.

    Que podríamos hacer para que nos lo arreglen?

    En la escritura ponía que se vende a cuerpo cierto, pero yo no podía saber ese problema ya que las arquetas están debajo de la casa.

    Las viviendas están construidas desde 2011 y las tiene el banco desde hace tiempo.

    Muchas gracias

    Responder
    • DPcon reclama los daños de tu vivienda

      Estimado D. Oliver:

      Como explicamos en el artículo, aunque en la escritura pongan que se venda «a cuerpo cierto»,
      no exime a los vendedores de responder de sus obligaciones contractuales, vender algo utilizable
      para el fin que se había adquirido. Es decir, si las fugas son recurrentes y graves, sí podrían
      reclamarles. Dicha reclamación debería estar sustentada en un informe pericial. Si quiere que
      le demos presupuesto, facilítenos toda la información y documentación en dpcon@dpcon.es. Un saludo

      Responder
  7. Manuel

    Hace años, compre un derecho de vuelo, en el cual sólo se excluyo de la venta la escalera de la propiedad, es decir de mi propiedad ya que sólo da acceso a lo que es mío. Hoy día desde el 2011 y 2012, el vecino contiguo derriba la pared medianera y se apropia de parte de mi propiedad y a su vez hace huso de dicha escalera en la no se
    creo servidumbre en ningún momento. Hace años que estoy pendiente de juicio y aun no se ha celebrado.
    ¿ Qué puedo hacer al respecto ?
    Mi edificio es independiente libre de cargas y mi copropietaría tiene la entrada por la calle, es decir no por la escalera que accede a la primera planta y última que es la mía.

    Responder
  8. Franklin

    Buenas tardes, tengo la duda de la compra de un inmueble a cuerpo cierto (138m2 reales en catastro y y registro y 77m2 en escritura) no consta un jardin delantero, que problemas puede plantearme en un futuro que no conste jardín. Muchas gracias.

    Responder
  9. Leonardo

    Buenas tardes. Recientemente mi vecino y yo compramos sendos locales comerciales a cuerpo cierto ambos. Los locales estaban terminados. Poco después el administrador de fincas nos facilita los planos originales (en bruto de los locales de 2002). Mi vecino tras revisar los planos, sin hablar conmigo, me tira una pared y se adentra en mi local, diciendo que esos metros son suyos. Estos metros no superan el 10% y está recogido en la escritura que podía existir esta diferencia de más menos 10% para poder registrarla, y así se hizo, se registró. La pregunta es la siguiente ¿tiene razón mi vecino y son suyos los metros o son míos pues me lo han vendido a mi y el vendedor lo declara?

    Responder
    • DPcon reclama los daños de tu vivienda

      Estimado D. Leonardo:
      Para poder asesorarle sería necesario que un técnico midiera fehacientemente los metros
      físicos de su local, compararlo con la realidad registral, y con los metros que le vendieron
      antes de que el vecino cambiara el tabique, puesto que pudiera ser que haya invadido
      su propiedad sin ninguna legitimidad. Mándenos información y le facilitaremos presupuesto.
      Un cordial saludo.

      Responder
  10. Gianna

    Buenos días , hemos comprado un piso que en el jardín tiene una pérgola instalada. Ahora cuando estamos por concretar la entrega de llaves, los anteriores dueños nos quieren vender la pérgola o se la llevarán.

    Responder
    • DPcon reclama los daños de tu vivienda

      Estimada Dª Gianna:
      Gracias por su consulta. Dependerá de lo que se dijera en el contrato-privado y/o escritura
      y también de si la pérgola es removible , o es de obra. Dado que si al retirar la pérgola dañan
      el inmueble que están vendiendo, (y que por otro lado, que no se pueda utilizar en otro lugar) no
      pueden retirarlo. Un cordial saludo.

      Responder
  11. Gianna

    Buenas tardes, muchas gracias por la respuesta. En este caso la pérgola está amurada a la pared del jardín y al suelo, también lleva una instalación electrica. Por lo que me dicen se la pueden llevar e instalar en su nuevo jardín.
    La escritura de compra- venta no nombra específicamente la pérgola, pero si dice que la compra es a cuerpo cierto.
    La misma duda tenemos con respecto a los electrodomésticos de la cocina que (vitro-horno y camapana ) que están fijos.
    Muchas gracias

    Responder
    • DPcon reclama los daños de tu vivienda

      Estimada Dª Gianna:
      Si se entendía que esos elementos estaban incluidos en el inmueble reclámenselos
      expresamente. Ya depende de Vds utilizar esto como presión para romper la adquisición
      de la propiedad o no. Un cordial saludo.

      Responder
  12. Olaia

    Hola
    Estoy en proceso de comprar un inmueble de Banco pero no está dada de alta como obra completada en el registro – indica ‘ Obra nueva en construcción ‘ en la nota simple.
    Por ello, no me conceden la hipoteca. Ahora me dicen que están dispuesto a darlo de alta pero yo correría con los gastos. Es esto normal? Entraría esto dentro de ‘a cuerpo cierto’?

    Responder
    • DPcon reclama los daños de tu vivienda

      Estimada Dª Olaia:
      No tiene mucho que ver con lo de «cuerpo cierto».
      Se trata de las condiciones, a veces un tanto abusivas,
      que imponen los bancos como compradores si alguien quiere adquirir sus inmuebles.
      Pero no es ilegal. Un cordial saludo.

      Responder
  13. Joseba

    Hola buenas tardes,
    Adquirí sobre plano un piso junto con una parcela y trastero. En el contrato viene que se vende como cuerpo cierto.
    Mi duda es, que en el contrato los metros de la parcela pone que son 27 m2 útiles. Una vez finalizadas las obras y medir dicha parcela hacen casi 14m2. Aun no hemos firmado nada con el notario.
    Se podrían reclamar daños y perjuicios?
    Gracias. Un saludo.

    Responder
    • DPcon reclama los daños de tu vivienda

      Estimado D.Joseba:

      Habría que comprobar si esos metros que constan en el contrato no
      están sumando el porcentaje de zonas comunes que le corresponde.
      Que podría ser. O que fueran metros construidos y no útiles.
      No obstante, si no han firmado nada aún, lo que puede intentar es resolver
      el contrato o intentar que le mejoren las condiciones o el precio.

      Un cordial saludo.

      Responder
  14. Joseba

    Muchas gracias por contestar,
    Lo consulte en su dia con un abogado y me comentó que no tendría nada que hacer por la frase de «la adquisicion del inmueble se realiza como cuerpo cierto».
    Los m2 de la parcela los pone bien claro en el contrato, son metros útiles.
    Y lo de comentarlo con la promotora, imposible… Lo hicimos y nos dieron largas, que ha sido un fallo que han cometido ellos al poner esos m2 en el contrato.

    Responder
  15. Roberto

    He firmado contrato de arras y negociado precio con un piso con dos baños totalmente reformados y justo antes de quedar con el notario, visitamos la vivienda y nos damos cuenta que se han llevado lavabo, mueble de lavabo, llaves de paso de agua, etc.
    Es legal dejar un baño con un lavabo inutilizable y cuando se negoció su precio por «estar totalmente reformados»?

    Responder
    • DPcon reclama los daños de tu vivienda

      Estimado D. Roberto:

      Gracias por contactar con nosotros,

      En principio no, pero habría que ver exactamente qué se dijo en el contrato de arras
      y si se hizo un inventario con todo lo que se quedaba en la vivienda.

      Un saludo.

      Responder
  16. José Antonio Lopera Ordóñez

    Buenas tardes y gracias de antemano.Compre hace menos de un año una vivienda .El banco me acaba de llamar diciendo que no cuesta en registro de la propiedad la obra nueva que se realizó hace 15 años en dicha casa .¿Que puedo hacer o quien se hace cargo de ese gasto?Espero su respuesta un saludo y buenas noches.

    Responder

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