Imputación de responsabilidad al promotor

Merece la calificación de promotor quien tiene una intervención decisoria en el proceso edificatorio como profesional del mercado inmobiliario, aunque lo haga sin ánimo de lucro, y ya sea un promotor público o privado. El criterio que permite imputar la responsabilidad al promotor es precisamente la confianza razonablemente generada en los adquirentes sobre la idoneidad de una edificación que es el resultado de esa actividad de mercado.

Como hemos indicado, para ser promotor -y, por tanto, para responder como tal es preciso tener una intervención decisoria en el proceso edificatorio, de tal forma que no es promotor quien no toma decisiones relacionadas con la labor constructiva, por mucho que se lucre con la edificación. Por ejemplo, no tiene la condición de promotor el banco que se limita a financiar la promoción, salvo que, además de financiar, tenga una participación decisoria en la misma.

Todo lo anterior significa que el promotor, aunque no haya procedido materialmente sobre la obra (es, pues, un simple promotor vendedor) es siempre un garante incondicional de la edificación frente a los propietarios, cualquiera que sea la causa de los defectos constructivos. El promotor no responde sólo cuando no sea posible individualizar la causa de los vicios o defectos o la cuota de responsabilidad imputable a cada copartícipe en el daño, sino en todo caso.

Este fue también el resultado al que condujo la aplicación de los criterios jurisprudenciales sobre la responsabilidad del promotor (se condena al promotor por los defectos constructivos debidos a un deficiente estudio del suelo), (se condena al promotor por estar obligado a entregar el inmueble que vende en condiciones idóneas de servir a su finalidad).

En las cooperativas de viviendas debe ser considerado promotor quien adopta las decisiones fundamentales del proceso edificatorio. Si el consejo rector ha apoderado a un tercero para ello, será éste quien tenga la condición de promotor. Si no existe un gestor como el descrito -bien porque no se haya apoderado a nadie o porque el ámbito del poder excluya cualquier decisión sobre los actos fundamentales del proceso edificatorio- entonces la condición de promotor recae sobre la cooperativa. A la vista de la definición de promotor del art. 9.1 LOE, que atribuye tal calificativo al que lo hace colectivamente, ya es insostenible la doctrina jurisprudencial relativa a la falta de responsabilidad por ruina de las cooperativas de viviendas.