Aguas en los garajes por nivel freático

Filtración de aguas por subida de nivel freático, procedente de un río o del mar ¿quién es el responsable? ¿cómo se puede solucionar el problema?

Aguas en garajes y sótanos

Y las hay, a punta pala, en este asunto ibérico,  pues  no son pocas las comunidades que instalan bombas de achiquepara paliar, -sólo parchear-  los efectos del agua. Ello  es debido,  a una subida del nivel freático, ya  por estar próximo el edificio a un  antiguo cauce de un río o  rambla, ya por la cercanía del mar, o  bajo su influencia. Las defensas serviles de los Promotores y Arquitectos suelen ser monocordes: Que si las humedades y filtraciones no son importantes; Que aunque existan, no hay una subida de nivel freático permanente y “sostenida”  en el tiempo…; Que ya  se previeron  medidas de estanqueidad en el proyecto…; y además,  las causas son –a veces, eso es lo que dicen-,  por una fuerza mayor,  que es, la  pluviosidad extraordinaria en los  últimos años, o sea que ha llovido. Y se quedan tan panchos.

En ocasiones,  hay  jueces que pican –acuden al cebo y caen en él-, y absuelven a los Arquitectos.  Si añadimos que el promotor es insolvente,  o está en concurso, la cosa se agrava y  al propietario del coche  ya pueden  darle. Se quedará toda la vida sin poder aparcar su coche en seco,  mojándose  los chapiros y las maletas cada vez que entre a su aparcamiento. La  losa de cimentación, que recibe el agua, poco a poco,  se verá afectada en su armadura, por el efecto de esa agua.

La cosa afortunadamente para nuestros clientes, sí tuvo solución, pues  fue apelada  la Sentencia, y  la revocaron. La Audiencia dio una lección de fondo  de las obligaciones  de los arquitectos, sobre todo,  cuando existe un nivel freático cercano, y  las actuaciones que deben comprobar,  y acometer.

Explicó la sala, por qué el Arquitecto era también  responsable del tema. Porque  además de proyectista,  acumula  también la actividad de director de la obra. El es,  quien dirige el desarrollo de la obra en los aspectos técnicos, y como tal,  le incumbe la labor de inspección y dirección, sobre todo,  de algo tan esencial en un edificio como es su cimentación y estructura, y no basta con hacer constar las irregularidades que aprecie, sino que debe comprobar su rectificación o subsanación antes de emitir la certificación final de la obra, único medio de garantizar que los dueños o posteriores adquirentes no resulten sorprendidos o defraudados en sus derechos contractuales.

Así que, si el defecto procede de la insuficiente impermeabilización de los muros del garaje, o de losa armada, ello, no puede pasar desapercibido para el Arquitecto, pues debe saber de manual,  que su falta dará lugar a goteras, filtraciones  y humedades. Lo mismo da, si es un pardillo, o ser debido a  la pasividad o tolerancia, o por consejos de las alteraciones producidas por la promotora y/o  constructora.

Es evidente,  que cuando se trata de un edifico con sospechas de niveles freáticos cercanos, -al comenzar la excavación, la cosa canta, y ya se vislumbra el agua-, es innegable la necesidad de un estudio geotécnico del terreno y en nuestro caso, el estudio brillaba por su ausencia. Y no vale decir en el proyecto/formulario,  que se tenía que hacer, y ya está; hay que hacerlo. Si no se realiza y sobreviene el vicio, -aguas en el garaje, nivel freático que ataca a la estructura o losa- es que el Arquitecto, ha tenido una actitud pasiva en su realización, y su responsabilidad deviene sin más.

La construcción se hallaba en la zona de influencia del río, concretamente en una rambla de drenaje. En consecuencia, había  un nivel freático permanente. Para evitar los efectos que se pudieran presentar  a dicho nivel, deberían haberse previsto en el proyecto medidas específicas para garantizar su estanqueidad, y no una mera tela asfáltica. Y tales medidas no fueron previstas en el proyecto inicial, ni fueron ejecutadas durante la construcción. Así pues,  el sótano no se diseñó para soportar un nivel freático a cota superior de la solera inferior.

Los sótanos en esas zonas deben tener esas  previsiones,  porque si no, el agua pasará a punta pala. Y puede darse el caso además, que el agua contenga  sulfatos, que requieren una protección para el hormigón. Por lo que  además de las medidas normales, se tienen que poner más  hincapié en otras medidas al elegir el hormigón adecuadamente, con un cemento que soporte el agua, además de que se refuercen las uniones de solera y pilares, y solera con muros de contención, y fosos de ascensores, que son los puntos débiles donde se producen  las filtraciones.

Y por cierto, las bombas de achique, pueden repercutir en que los chapiros,  y maletas de los propietarios,   no se mojen, pero el agua seguirá ahí, y seguirá  corroyendo o socavando la armadura.

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