Las promotoras tienen el deber de aportar una serie de garantías al recibir cantidades a cuenta

        Los bancos deben exigir esas garantías o responderán subsidiriamente por ellos.  

            Provocado por unos conocidos casos de “viviendas sobre plano” que no fueron entregadas en los años 60 , se publicó la Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas.   Donde se le exigía a las promotoras tener una serie de garantías a la hora de realizar una promoción de viviendas y recibir dinero a cuenta.

        Asimismo, se les exigía a las entidades bancarias depositarias de esos fondos un especial deber de vigilancia activa, haciéndoles corresponsables,  exigiéndole conocer de dónde provienen los fondos y solicitarles las debidas garantías a las promotoras, no pudiendo ampararse en la ignorancia o en la omisión de su propia diligencia para frustrar los derechos de  consumidores y usuarios. Sin que pudieran justificar desconocimiento por su pasividad y falta  de diligencia.

         Dado que pueden ocasionar perjuicios irreparables a quienes confiados y de buena fe aceptan una siempre insegura compra sobre plano, por lo que se obligó a establecer con carácter general normas preventivas que garanticen tanto la aplicación real y efectiva de los medios económicos anticipados por los adquirentes y futuros usuarios a la construcción de su vivienda como su devolución en el supuesto de que ésta no se lleve a efecto y sea del todo insolvente la entidad que promovía las obras . 

             Posteriormente la Ley de Ordenación de la Edificación 38/1999, de 5 de noviembre  fue continuadora de esta especial protección para las cantidades entregadas a cuenta, transcribiendo el artículo 1 de la Ley 57/1968 en la Disposición Adicional Primera. Si bien su redacción fue modificada por la Ley 20/2015 para actualizar la realidad actual e incluir las sociedades cooperativas:

              El apartado 1.1 de la nueva DA 1ª de la LOE dispone que los promotores deberán:

Uno. Obligaciones de los promotores que perciban cantidades anticipadas.

1. Las personas físicas y jurídicas que promuevan la construcción de toda clase de viviendas, incluidas las que se realicen en régimen de comunidad de propietarios o sociedad cooperativa, y que pretendan obtener de los adquirentes entregas de dinero para su construcción, deberán cumplir las condiciones siguientes:                                                                                                                                       a) Garantizar, desde la obtención de la licencia de edificación, la devolución de las cantidades entregadas más los intereses legales, mediante contrato de seguro de caución suscrito con entidades aseguradoras debidamente autorizadas para operar en España, o mediante aval solidario emitido por entidades de crédito debidamente autorizadas, para el caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin en el plazo convenido para la entrega de la vivienda.                                      b) Percibir las cantidades anticipadas por los adquirentes a través de entidades de crédito en las que habrán de depositarse en cuenta especial, con separación de cualquier otra clase de fondos pertenecientes al promotor, incluido el supuesto de comunidades de propietarios o sociedad cooperativa, y de las que únicamente podrá disponer para las atenciones derivadas de la construcción de las viviendas. Para la apertura de estas cuentas o depósitos la entidad de crédito, bajo su responsabilidad, exigirá la garantía a que se refiere la condición anterior.                                                                        
2. La garantía se extenderá a las cantidades aportadas por los adquirentes, incluidos los impuestos aplicables, más el interés legal del dinero.                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                      Es decir, que las promotoras al recibir cantidades a cuenta deben garantizarlas mediante un seguro de caución emitido por una compañía aseguradora  o mediante un aval bancario constituido por un banco, y depositar las cantidades en una única cuenta especial del banco.

                 Así, las entidades bancarias deben exigir a los promotores esas garantías previamente los ingresos, en caso contrario responderán por el incumplimiento de su deber de vigilancia como depositaria de esos fondos. 

                  Precisamente porque esta entidad bancaria supo o tuvo que saber que los compradores estaban ingresando cantidades a cuenta del precio de las viviendas de la promoción, tenía la obligación legal de exigirle a la promotora una serie de garantías (seguro de caución o un aval) y abrir una cuenta especial y separada, debidamente garantizada exclusivamente para esas cantidades recibidas para esa promoción.

                  Pues como decimos  el objetivo es proteger a los adquirentes de viviendas  que entregan cantidades a cuenta en promociones sobre plano que pueden no llegar a construirse, que primero el promotor garantice esas cantidades, y que en el caso de que no lo hagan sean las entidades bancarias las que deban responder por ellas.  

Si tiene algún problema con cantidades entregadas a cuenta de promociones que no se van a realizar, contáctenos.

DPcon Reclamación de Daños Constructivos