Diferencias y ejemplos de defectos de habitabilidad y defectos de acabados.
Ejemplos de daños de habitabilidad y defectos de acabado.
A continuación vamos a ver la diferencia que existe entre defectos de acabado y defectos de habitabilidad, dado que muchas reclamaciones efectuadas por los propietarios a las promotoras o responsables, son respondidas calificando estos daños como “daños de acabados o estéticos”, para quitarles importancia a los mismos, y sobre todo para que su plazo haya prescrito.
Defectos de acabado: Plazo de garantía de 1 año. Son los supuestos de menor entidad, referidos únicamente a los casos en que se aprecian desperfectos en las obras producidos por la mala ejecución y vinculados al acabado del edificio. De ellos responde únicamente el constructor según la LOE, pues, son de tan escasa trascendencia que no alcanzan los mismos la supervisión y vigilancia del director de la ejecución de obra. En muchos casos , se tratará de defectos puramente estéticos, muchos de los cuales quedaban excluidos de la responsabilidad del artículo 1591 CC por tratarse de meras imperfecciones corrientes que no podían equipararse a la noción de ruina, aunque en algunos casos llegaban a quedar amparados bajo la noción de “ruina estética”. Así se pueden calificar como defectos de acabado: la ausencia de limpieza de obra, mala terminación de la pintura, malos acabados en elementos, puertas con arañazos, ventanas rayadas, baldosas manchadas y defectos similares. Así mismo se refiere a los daños análogos que se puedan encontrar en zonas comunes, ya sea en portales, en zonas de juegos de niños, en zonas deportivas, piscina etc.
Pero la mayoría de los daños de los que adolecen las comunidades no pueden ser encuadrables como defectos del acabado del edificio. Dado que la mayoría no pueden ser tan poco importantes que sólo tenga trascendencia estética, sin mayores perjuicios. La mayoría de ellos menoscaban o pueden afectar a la habitabilidad de las viviendas, y por tanto pueden ser encuadrables en el plazo de garantía de 3 años.
Defectos de habitabilidad: Plazo de garantía de 3 años. Se trata de deficiencias de menor entidad que los defectos estructurales, ya que no comprometen la estabilidad del edificio, sino que afectan más bien a su habitabilidad. Además, y a diferencia del supuesto anterior, que exige que el defecto afecte a los elementos estructurales del edificio, aquí los defectos pueden manifestarse en los elementos constructivos o en las instalaciones. Esta materia ha ido adquiriendo una importancia progresiva, por la mayor concienciación de la necesidad de que los edificios reúnan unos mínimos niveles de calidad, concretados ahora en el Código Técnico de la Edificación. Así, en los últimos tiempos, y atendiendo a la normativa administrativa sobre la materia, parece que la calidad de los edificios se está convirtiendo en cuestión de orden público . Los defectos más comunes son: deficiente impermeabilización, lo que origina filtraciones, humedades, mohos y hongos, etc; deficiente aislamiento térmico (excesivo calor/frío) y acústico (ruidos); deficiencias en los shunts de ventilación, que originan malos olores; grietas y fisuras (que no afecten a la estructura y cimentación); deficiencias en las instalaciones eléctricas, de telecomunicaciones etc.., cualquier daño o problema que pueda menoscabar el confort y la habitabilidad de las viviendas.
Si tiene alguna duda, consúltenos. DPcon Reclamaciones Daños Constructivos.
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PRESUPUESTOS A MEDIDA
¿Se puede reclamar las rayados o suciedad en el interior del doble acristalamiento? Por mucho que limpio las ventanas se ven manchadas, ya que la suciedad y rayas está en el interior del doble cristal.
Desde la constructora me dicen que tiene que ser visible a más de 3 metros o no las cambian, pero eso de la visibilidad depende de la visión de las personas.
Además, hay ventanas que no cierran bien, han venido a repararlo, pero sigue sin funcionar correctamente. Lo prueban de un modo, es decir, primero cierran una hoja, después la otra y todo perfecto, entonces se van. Después lo haces a la inversa, y se abre una de las hojas. Me dicen que es mal uso, pero más bien es mal arreglo.
Estimada Dª Esther:
Sí, puede reclamarlos, lo que comenta del interior de las ventanas
parecen daños de acabados, reclamables en el plazo de 1 año desde el acta de recepción de la obra,
pero si las ventanas no cierran bien, sí puede ser un defecto de habitabilidad reclamable en el plazo
de garantía de tres años. Un cordial saludo.
Tenemos dos dedos de agua entre los cristales del doble acristalamiento de la ventana del baño, que está en la pared de la ducha. ¿Se puede reclamar como defecto de habitabilidad?
Muchas gracias.
Estimada Yaiza:
Podría ser considerado un incumplimiento contractual
dado que ese doble acristalamiento debería estar estanco.
Un cordial saludo.
Buenos días,
Si se constata que las baldosas de 60×120 cms de los parámetros verticales y horizontales están huecas, no llevan doble encolado, que el falso techo de pladur se agrieta y no está anclado al forjado, y que los tabiques de pladur se están desplomando y desprendiéndose a causa de una mala instalación… ¿qué tipo de defecto se considera? Nos han dicho que no pongamos ningún peso en paredes y techo porque puede desplomarse. Gracias de antemano.
Estimada Dª Luisa:
No sólo serán daños de habitabilidad sino
seguramente también incumplimientos contractuales
reclamables en el plazo de 5 años. Si quiere
que le facilitemos presupuesto póngase en contacto
con nosotros en dpcon@dpcon.es Un cordial saludo.
Buenas tardes, acabo de adquirir una vivienda y he observado que dos de sus puertas difieren de su situación en el plano unos 20 centímetros, como mínimo. Una de las puertas es la de al cocina y en uno de los lados queda un tabique de 64 cm hasta la jamba (71 cm con esta), situando el interruptor de la luz a 44 cm de la pared. Esta pared, según el plano que ellos me proporcionaron, debería medir cerca de 1 metro. Bien es cierto que las medidas de la cocina no se ven modificadas, ya que lo único es que la puerta está desplazada hacia un lado.
Me he puesto en contacto con la constructora y se niegan a colocar la puerta en el lugar que indican los planos, alegan “que no influyen en la funcionalidad de la misma y que no afecta a ningún otro elemento de la vivienda, que fue modificada por decisión técnica”.
¿Puedo reclamar que coloquen la puerta conforme a la situación del plano?
Muchas gracias de antemano
Estimado D. José
Un perito debería analizar si efectivamente ese ligero cambio
de la ubicación de la puerta les supone una merma o no, y si
estaría justificado el cambio por razones técnicos. Y en su
caso reclamarles por incumplimiento contractual. Un cordial saludo
Buenos días. En el mes de septiembre me compre un piso nuevo. La constructora / promotora, una de las cosas que publicitó a la hora de promocionarnos el piso, fue la instalación que habían realizado de aerotermia y placas solares para la comunidad. Este edificio resulta que llevaba terminado un año antes de que yo comprase, ya que la mía fue una de las últimas viviendas en venderse. Pues bien, en ese tiempo, a raíz de un temporal que hubo, se rompieron varias placas y las tuvieron que quitar, las cuales no han sido repuestas, y al parecer la comunidad cobró algún tipo de indemnización por ello. De todo esto me entero hace una semana a través de un vecino. Mi pregunta es, si yo podría reclamarle a la constructora por no haberme comunicado tal circunstancia en relación a las placas solares, ya que ellos me vendieron un piso con estas, de las que resulta que faltan la mitad. Muchas gracias.
Estimada María Dolore
Si estaba esa instalación prevista en el contrato
de compraventa y en la memoria de calidades, sí
puede reclamárselo a la promotora. Un cordial saludo.
Hola, tengo un hueco al lado de la correa de la persiana y el constructor indica que es un daño estético. No obstante, nos entra aire frío por ese hueco. ¿Se podría considerar un defecto de habitabilidad?
Estimada María:
Podría sí, dado que al entrar aire frío hay
una pérdida de confort y de eficiencia energética
que afecta directamente a la habitabilidad. Si tiene
más defectos (Vd o sus vecinos) póngase en contacto
con nosotros para encargar una pericial. Un cordial saludo.