Las garantías exigidas al promotor por la LOE

                       La LOE, (Ley de Ordenación de la Edificación)  promulgada en el 1999, -el 5 de Noviembre- estableció  mecanismos con los cuales puede obligar al Promotor para que haga  efectivas la  garantías frente a los compradores durante un determinado espacio de tiempo, teóricamente sin tener que reclamarle judicialmente, y sin miedo a la insolvencia del Constructor,  Promotor, o Arquitectos, para que respondieran dichas garantías. Así lo hizo el legislador, promulgando la solución en caso de incumplimiento en su art. 20:

                     “No se autorizarán ni se inscribirán en el Registro de la Propiedad escrituras públicas de Declaración de Obra Nueva de edificaciones para ventas a particulares, sin que se acredite y testimonie la constitución de las garantías a que se refiere el artículo 19.”  

                        Y mientras no hayan transcurrido los plazos de prescripción de las acciones a que se refiere el artículo 18, no se cerrará en el Registro Mercantil la hoja abierta al Promotor, ni se inscribirá la liquidación o disolución  de las sociedades promotoras sin que se acredite previamente al Registrador la constitución de las garantías establecidas por esta Ley, en relación con todas y cada una de las edificaciones que hubieran promovido.

                         Significa, que si el Promotor quiere vender los pisos, otorgando sus correspondientes escrituras, primeramente ha de tener inscrita la Obra nueva de la edificación matriz, o edificio, o Comunidad. Y a su vez en dicha inscripción, han de aparecer los seguros ya pagados anticipadamente, y las garantías etc, que cubran las siguientes eventualidades:

                     Primeramente, las garantías  por daños materiales ocasionados por vicios y meros defectos de la construcción que establece e artículo 19 son las siguientes:

a) Un Seguro de daños materiales, o de caución para garantizar, durante un año, el resarcimiento de los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras (que podrá ser sustituido por la retención por el promotor de un 5 por 100 del importe de la ejecución material de la obra). 

b) Un Seguro de daños materiales, seguro de caución o garantía financiera, para garantizar, durante tres años, el resarcimiento de los daños causados por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad.

c) Un Seguro de daños materiales, seguro de caución o garantía financiera, para garantizar, durante diez años, el resarcimiento de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que tengan su origen o afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y estabilidad del edificio.

                        Los seguros de daños materiales reunirán las condiciones siguientes:

a) Los asegurados serán siempre los sucesivos adquirentes del edificio o de parte del mismo.

b) La prima ha de ser pagada anticipadamente, antes de inscribir la escritura de Obra Nueva en el registro.

               Los seguros de caución reunirán las siguientes condiciones 

•  a) los asegurados serán siempre los sucesivos adquirentes del edificio o de parte del mismo
• b) El asegurador asume el compromiso de indemnizar al asegurado al primer requerimiento.
• c) El asegurador no podrá oponer al asegurado las excepciones que puedan corresponderle contra el tomador del seguro. 
• d) Una vez tomen efecto las coberturas del seguro, no podrá rescindirse ni resolverse el contrato de mutuo acuerdo antes del transcurso del plazo de duración previsto.

El importe mínimo del capital asegurado será el siguiente:

• a) El 5% del coste final de la ejecución material de la obra, para los defectos de acabado.
• b) El 30% del coste final de la ejecución material de la obra, para los defectos de habitabilidad.
• c) El 100% del coste final de la ejecución material de la obra, para los daños estructurales.

 5.El asegurador podrá optar por el pago de la indemnización en metálico que corresponda a la valoración de los daños o por la reparación de los mismos.

6.El incumplimiento de las anteriores normas sobre garantías de suscripción obligatoria implicará, en todo caso, la obligación de responder personalmente al obligado a suscribir las garantías.

7.Para las garantías a que se refiere el apartado 1.a) de este artículo no serán admisibles cláusulas por las cuales se introduzcan franquicias o limitación alguna en la responsabilidad del asegurador frente al asegurado.

8.En el caso de que en el contrato de seguro a que se refieren los apartado 1.b) y 1.c) de este artículo se establezca una franquicia, ésta no podrá exceder del 1 por 100 del capital asegurado de cada unidad registral.

Y por último en su apartado 9, constan las coberturas excluidas:

Salvo pacto en contrario, las garantías a que se refiere esta Ley no cubrirán:

 a) Los daños corporales u otros perjuicios económicos distintos de los daños materiales que garantiza la Ley.

b) Los daños ocasionados a inmuebles contiguos o adyacentes al edificio. 

c) Los daños causados a bienes muebles situados en el edificio. 

d) Los daños ocasionados por modificaciones u obras realizadas en el edificio después de la recepción, salvo las de subsanación de los defectos observados en la misma. 

e) Los daños ocasionados por mal uso o falta de mantenimiento adecuado del edificio. 

f) Los gastos necesarios para el mantenimiento del edificio del que ya se ha hecho la recepción. 

g) Los daños que tengan su origen en un incendio o explosión, salvo por vicios o defectos de las instalaciones propias del edificio. 

h) Los daños que fueran ocasionados por caso fortuito, fuerza mayor, acto de tercero o por el propio perjudicado por el daño. 

i) Los siniestros que tengan su origen en partes de la obra sobre las que haya reservas recogidas en el acta de recepción, mientras que tales reservas no hayan sido subsanadas y las subsanaciones queden reflejadas en una nueva acta suscrita por los firmantes del acta de recepción.

Lamentablemente, aunque la intención de la ley era buena, la Disposición adicional segunda de la Ley establecía que la

única garantía obligatoria es la prevista en el apartado 1.c) del artículo 19 (que asegure por 10 años los daños estructurales), 

 el resto, sólo podrán ser exigibles si se establece así por Real Decreto.  Por lo que realmente los únicos daños que están

asegurados (por seguros decenales) son los estructurales, y el resto habrá que reclamárselos directamente a los responsables. 

Dpcon Reclamación Daños Constructivos.