Las promotoras y la reforma del art.1964 del Código civil

noviembre 5, 2015

La reforma del artículo 1964 del Código Civil ¿por qué es importante para el administrador?

Con la nueva reforma las promotoras responderán solo 5 años a los defectos constructivos, en vez de 15 años.

Estimado Administrador: Tenga ojo por favor, y advierta  a los  compradores de viviendas, que pudieran reclamar defectos constructivos, por incumplimiento del contrato de compraventa a la promotora, que tienen sólo cinco años para reclamar.

Son sólo 5 años, si la vivienda la compra a partir  del 7 de Octubre de 2015.

Pero si compró antes del 7 de Octubre de 2015-, la prescripción se producirá, en todo caso,  y como máximo  el 7 de octubre de 2020. Por ejemplo,  si compró en el 2010, no contarán los 15 años que le otorgaba antes la ley, sino sólo 10 (le quitan 5), hasta el 7 de octubre de 2020.

Hasta ahora si habíamos perdido, por prescripción, los plazos de 3 años por  defectos de habitabilidad, teníamos una última oportunidad para reclamar los defectos constructivos, que era accionando por incumplimiento contractual contra la promotora/vendedora durante un plazo de 15 años-. La reforma la ha  acortado, y solo se conceden 5 años.

Tendrán que  espabilarse  los compradores, -y hay quien lo ve todavía como algo casi ventajoso-, ya  que los daños por habitabilidad parecen  estirarse, -en vez de 3, se  podrá  reclamar en 5-, y además  los 10 (por daños estructurales) se quedan  igual.

La cosa no es tan positiva, pues no sólo hay menos tiempo, sino que para ejercitar el Art. 1.101 (el de los antiguos 15 años y ahora 5), se precisan otros requisitos. Hay que probar que el promotor-vendedor, ha incurrido en una serie de incumplimientos  respecto a lo convenido. Tiene que accionar precisamente el comprador,  que compró directamente del promotor, y no el comprador de segunda mano que  comprase la casa  dentro de plazo.

De manera que tenemos 6 meses (vicios ocultos), 1 año (acabados), 3 años (habitabilidad), 5 años (contractual) y 10 años (estructural). Y  hay otro plazo más, es el  de 2 años para presentar  el pleito, desde que se conocen los daños, cuando se trata de la LOE. Ese plazo,  es traicionero, pues si a pesar de tener tiempo  para los daños de la estructura y cimentación de 10 años, consta que se está rompiendo, y se lo notificamos al promotor comunicándole que falla,  y no interponemos el pleito dentro de los dos años siguientes a esa comunicación, -aunque nos encontremos sólo en el año 5 cuando lo habíamos detectado-, nos prescribirá a los 7, y no a los 10.

Se sentirán frustrados a través de esta recientísima reforma del art. 1.964 de CC, los que compraron en el año 2012, -tenían 15 años de plazo-, pudiendo haber reclamado al vendedor por incumplimiento del contrato hasta el año 2027. Pero ahora, como ha quedado dicho, dicha reclamación tendrá como fecha límite el 7 de octubre de 2020, -no se pueden dormir- le han acortado 8 años.

Suena  esto,  a un galimatías de plazos, fechas, acciones, y prescripciones;   puede ser. Pero lo resumimos y ponemos fácil:

  • Consulten sus dudas, y no mantengan una postura de ignorancia pasiva. Si ven problemas en sus comunidades, pregúntenos.
  • No dejen pasar el tiempo, pues no les favorece, y los daños no se curan solos.
  • Una vez tengan sospechas, consúltenos  con toda libertad -para eso estamos-,   necesitamos a su vez tiempo, para inspeccionar a fondo la propiedad, recopilar información, realizar un dictamen, preparar en su caso un requerimiento o burofax, y/o la demanda.
  • Examinaremos sin problemas cada caso, acotaremos el problema, calificaremos los daños, y le explicaremos hasta cuando tienen de plazo.

Cuando transcurran los plazos, entonces ya no se podrá hacer nada. Hemos visto asuntos claros, con daños cuantiosos, con responsables evidentes, y no se pudo hacer nada de nada, pues el plazo se acabó.

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