Responsabilidad de los agentes intervinientes por los daños constructivos según la LOE

mayo 24, 2022

   

Quiénes son los responsables de los daños constructivos

Índice Responsables de los daños constructivos.

Plazos de garantía por daños constructivos:

Responsabilidad individual y solidaria en daños constructivos.

Responsabilidad del constructor por los daños constructivos.

Responsabilidad de la dirección facultativa por defectos constructivos.

Responsabilidad del vendedor en todo caso por los vicios constructivos.

 

            Según la Ley de Ordenación de la Edificación, existen distintas responsabilidades de los intervinientes constructivos en la causación de daños materiales (defectos constructivos), y pueden responder de una forma u otra. Veámoslo:

 

Plazos de garantía por daños constructivos:

 

 A) Diez años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que afecten a la cimentación, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.

  Aunque los cimientos de una edificación están soterrados, y no los vemos, ni tampoco podemos examinar  los cálculos que en su momento hizo el arquitecto para prever  el ancho de los forjados, de las jácenas, de los zunchos, o de las zapatas, etc;  Sí podemos ver, las consecuencias de lo mal hecho: que son sin duda, los asientos diferenciales, las fisuras, las grietas, la flecha de un forjado, con  formas y ubicación de esas  fisuras o grietas, que no pocas veces nos indicarán qué es lo que está ocurriendo en el edificio.  Suelen responder de estos daños los arquitectos proyectistas  y las promotoras.

B) Tres años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad .  Suelen responder de estos daños el aparejador, la constructora y la promotora. 

C) Un año, el constructor también responderá de los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras dentro del plazo de un año.

 

  Responsabilidad individual y solidaria en daños constructivos.

 

  La responsabilidad civil será exigible en forma personal e individualizada, pero  cuando no pudiera individualizarse la causa de los daños materiales sin que pudiera precisarse el grado de intervención de cada agente en el daño producido, la responsabilidad se exigirá solidariamente. En todo caso, el promotor responderá solidariamente con los demás agentes intervinientes ante los posibles adquirentes de los daños materiales en el edificio ocasionados por vicios o defectos de construcción.

                La responsabilidad del promotor se extenderá a las personas físicas o jurídicas que, a tenor del contrato o de su intervención decisoria en la promoción, actúen como tales promotores, ya sea bajo la forma de promotor o de “gestor de cooperativas”.

                Cuando el proyecto haya sido contratado conjuntamente con más de un proyectista, los mismos responderán solidariamente.

                 Los proyectistas que subcontrataron cálculos, estudios, dictámenes o informes de otros profesionales, serán directamente responsables de los daños que puedan derivarse de su insuficiencia, incorrección o inexactitud, sin perjuicio de la repetición (ponerles los arquitectos un pleito de responsabilidad al técnico que le hizo el cálculo defectuoso)  que pudieran ejercer contra sus autores.

       

Responsabilidad del constructor por los daños constructivos.

 

   El constructor responderá del  incumplimiento de las obligaciones atribuidas al jefe de obra y demás personas físicas o jurídicas que de él dependan.

La constructora debe responder de los daños ocasionados por una mala ejecución. Cuando la constructora subcontrate parte de la obra a otro, será directamente responsable de los daños materiales por vicios o defectos de su ejecución, sin perjuicio de la repetición a que hubiere lugar.

       El constructor responderá directamente de los daños materiales causados en el edificio por las deficiencias de los productos de construcción adquiridos o aceptados por él, sin perjuicio de la repetición.

Responsabilidad de la dirección facultativa por defectos constructivos.

                Por último, el director de obra y el director de la ejecución de la obra que suscriban el certificado final de obra (CFO) serán responsables de la veracidad y exactitud de dicho documento.

                   El arquitecto superior en su intervención como proyectista responderá de los defectos de proyecto, así como en su condición de director de obra, de la falta de vigilancia superior de que lo ejecutado no se ceñía a lo proyectado. El aparejador o arquitecto técnico responderá como director de la ejecución de obra, de la vigilancia inmediata en la obra, de que todo se ejecuta correctamente, según el proyecto, la normativa y la lex artis. Y también es el responsable de la correcta recepción del material, que es adecuado.

                 Y quien acepte la dirección de una obra cuyo proyecto no haya elaborado él mismo, asumirá las responsabilidades derivadas de las omisiones, deficiencias o imperfecciones del proyecto, sin perjuicio de la repetición.

                 Cuando la dirección de obra se contrate a más de un técnico, los mismos responderán solidariamente sin perjuicio de la distribución que entre ellos corresponda.

                                     Las responsabilidades por daños no serán exigibles a los agentes del proceso de la edificación, si se prueba que aquéllos fueron ocasionados por caso fortuito, fuerza mayor, acto de tercero o por el propio perjudicado por el daño.

 

Responsabilidad del vendedor en todo caso por los vicios constructivos.

 

         Las responsabilidades a que se refiere este artículo se entienden sin perjuicio de las que alcanzan al vendedor de los edificios o partes edificadas frente al comprador conforme al contrato de compraventa suscrito entre ellos, durante  -cinco años-  por medio de sus contratos privados de compraventa, o en las escrituras,  en el proceso de la edificación,  responderán frente a los propietarios y los terceros adquirentes de los edificios o parte de los mismos, de los daños materiales ocasionados en el edificio dentro de los plazos que se indican, contados desde la fecha de recepción de la obra, sin reservas,  o desde la subsanación de éstas.

         El promotor, en su condición de profesional de la promoción inmobiliaria y como vendedor por sus obligaciones contractuales, es el responsable último de que el inmueble entregado se tiene que entregar en perfectas condiciones, igual que el precio pagado por el adquirente en la compra, que no se entrega cercenado o deteriorado.

 

DPcon Reclamación Daños Constructivos.

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