Vicios ocultos de una vivienda comprada de segunda mano. 

Plazo para reclamar los vicios ocultos de una vivienda.

ÍNDICE VICIOS OCULTOS

 

¿Qué son vicios ocultos?

 

Plazo para reclamar los vicios ocultos.

 

¿No me queda otra opción en caso de haber transcurrido el plazo de vicios ocultos?

 

Diferencia de vicios ocultos con los daños constructivos reclamables por la LOE.

¿Qué son vicios ocultos?

En la compraventa de una vivienda de segunda mano – dado que si es de obra nueva tienen sus plazos específicos previstos en la LOE-, el código civil, en su artículos 1484 y 1485  obliga al vendedor a sanear (responder) por los vicios ocultos que tuviere la cosa vendida (aún ignorando el vendedor su existencia) si:

1. La hacen impropiapara el uso a que se la destina,
2. O si disminuyende tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella;

La excepción a esto es que el comprador, sea un experto perito que por su profesión u oficio podía haberlos advertido.

Es decir, que si en la venta de una vivienda antigua, hay unas humedades ocultas dentro de los armarios, o filtraciones en el tejado , etc.. el vendedor deberá responder sobre las mismas. Se puede pedir que las arregle,  que indemnice , o una minoración del precio en función de esos vicios.

Plazo para reclamar los vicios ocultos.

El artículo 1490 del Código civil establece el breve plazo de 6 meses desde la entrega de la cosa vendida para ejercitar una acción redhibitoria de vicios ocultos.

Además hay que decir que este plazo es de caducidad no de prescripción, es decir, que no puede interrumpirse, ni con un requerimiento. Transcurridos los 6 meses desde la venta, inevitablemente el plazo precluye del todo.

¿No me queda otra opción en caso de haber transcurrido el plazo de vicios ocultos?

Si los daños son de más entidad, sí. Podríamos entonces hablar de incumplimiento contractual, de “aliud pro alio” , es decir que te han vendido algo distinto de lo que se había contratado, haciendo tales defectos inhábiles para el fin al que estaba destinada la cosa, y frustrando las legítimas expectativas del comprador. En ese caso la acción tiene más plazo y es ejercitable en el plazo de 5 años.

Diferencia de vicios ocultos con los daños constructivos reclamables por la LOE.

Como hemos dicho, los vicios ocultos se dan en las viviendas compradas de segunda mano (independientemente de cómo sean de antiguas) pero en las adquisiciones de viviendas de obra nueva, los daños o defectos constructivos están amparados por una ley especial, la Ley de Ordenación de la Edificación, que establece unos plazos de garantía legal para reclamarlos (de 1,3 y 10 años), según el tipo de daños. Se pueden reclamar no sólo al vendedor sino a todos los intervinientes constructivos: promotor, constructora, aparejador y arquitecto.

Si tiene alguna duda, consúltenos. DPcon Reclamación Daños Constructivos.