Humedad en paredes de una vivienda nueva: Tipos y soluciones

Si acabamos de recibir las llaves de una vivienda de obra nueva y a las pocas semanas aparece una mancha oscura junto al rodapié, la pintura se abomba en una esquina del dormitorio o el baño huele a cerrado, hay un problema constructivo que debemos reclamar. Uno de los más engorrosos es la humedad en paredes, sin duda. Sorprende y molesta porque no se entiende que aparezca en una nueva edificación.

En DPcon conocemos esa sensación como especialistas en reclamación de daños de habitabilidad en viviendas y edificios. Nos preguntan si es algo normal que aparezcan humedades en paredes en viviendas nuevas y no, no es normal. Tampoco se van a ir solas, sino que hay que actuar de la mano de profesionales, pero siempre después de interponer reclamación a la constructora o promotora.

¿Qué es la humedad en paredes y por qué es un daño constructivo?

Hablamos de humedad en paredes cuando el agua, en estado líquido o de vapor, penetra o se acumula en los muros y tabiques de una vivienda. Se manifiesta con manchas, eflorescencias (polvo blanco de sales), desconchados, pintura abombada, moho, olor a humedad o sensación de frío en las estancias.

Una vivienda tiene que ser estanca y salubre. El Código Técnico de la Edificación (CTE) dedica un documento básico completo, el DB HS 1 «Protección frente a la humedad», a exigir que muros, fachadas, suelos y cubiertas impidan la entrada de agua, y otro, el DB HS 3 «Calidad del aire interior», a garantizar una ventilación suficiente para evitar condensaciones.

Cuando una vivienda nueva presenta humedades es porque alguna de estas exigencias no se ha cumplido en el proyecto o en la ejecución de la obra. Por eso, salvo excepciones, la humedad en una vivienda recién construida no es un problema de mantenimiento, sino un daño constructivo reclamable.

La Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) incluye la higiene, la salud y la protección del medio ambiente entre los requisitos básicos de habitabilidad de un edificio (artículo 3.1.c). Por eso, en la mayoría de los casos los tribunales consideran las humedades como defectos de habitabilidad, con un plazo de garantía de tres años, como veremos más adelante.

Tipos de humedad en paredes

¿Qué tipo de humedad puede darse en las paredes de una vivienda 🤔? Vamos a necesitar saber identificarla si queremos, no solo subsanar el problema, sino reclamar llegado el caso.

Lo principal es adivinar cuál es el origen de la humedad, y en consonancia, actuar (según este origen, hablaremos de un tipo de fallo constructivo u otro):

☑️ Humedad por condensación

Es la más habitual en viviendas nuevas. El vapor de agua que generamos al cocinar, ducharnos o respirar se condensa al tocar una superficie fría. Este tipo de humedades en paredes aparece siempre en los mismos puntos (esquinas, frentes de forjado, contornos de ventanas), por lo que lo normal es que estemos ante un puente térmico, es decir, una zona donde el aislamiento se interrumpe.

En artículos posteriores, ya explicamos en detalle cómo evitar las humedades de condensación por puentes térmicos.

☑️ Humedad por filtración

El agua entra desde el exterior a través de la fachada, la cubierta, las terrazas o los muros enterrados. Su rasgo característico es que está ligada a la lluvia (la mancha crece o se oscurece después de un episodio de lluvia). En garajes y sótanos de obra nueva es especialmente frecuente.

☑️ Humedad por capilaridad

El agua del terreno asciende por los poros de los materiales, igual que sube por una esponja. En obra nueva no debería existir, porque el CTE obliga a disponer barreras e impermeabilizaciones en los elementos en contacto con el terreno. Si aparece, casi siempre hay un fallo de ejecución.

Somos especialistas en DPcon en reclamaciones por humedades por capilaridad. Informaros y contactad con nuestro equipo si estáis en una situación similar.

☑️ Humedad por fugas en instalaciones

Una tubería mal conectada, un desagüe sin pendiente o un plato de ducha mal sellado pueden empapar un tabique durante semanas antes de que la mancha sea visible. Es un defecto de las instalaciones y también es reclamable.

☑️ Humedad de obra o de construcción

Un edificio recién terminado contiene una cantidad considerable de agua procedente de morteros, yesos y hormigones, que se va evaporando durante los primeros meses. Esta humedad en paredes residual puede favorecer algo de condensación al principio, pero debe remitir con una ventilación normal. Si persiste, se agrava o se concentra en puntos concretos, ya no hablamos de humedad de obra, sino de un defecto.

¿Por qué aparecen humedades en paredes en una vivienda de nueva construcción?

Cuando las humedades en paredes aparecen a los pocos días o semanas de la entrega, las causas más frecuentes que encontramos en nuestros informes periciales son:

• Prisas en la entrega, ya que se pinta y se cierran tabiques sin dejar secar el yeso y el mortero, y la humedad queda atrapada bajo la pintura.
• Puentes térmicos sin resolver como frentes de forjado, pilares en fachada, cajas de persiana o contornos de ventana sin aislamiento continuo.
• Aislamiento insuficiente o mal colocado (paneles con huecos, mal fijados o mojados durante la obra).
• Ventilación deficiente en forma de sistemas de ventilación mecánica que no funcionan, están mal dimensionados o carecen de aberturas de admisión suficientes, incumpliendo el DB HS 3.
• Impermeabilización defectuosa de cubiertas, terrazas, jardineras, muros de sótano o soleras.
• Carpinterías mal selladas (juntas entre ventana y fachada sin sellar o sin vierteaguas adecuado).
• Falta de barrera antihumedad en plantas bajas o en contacto con el terreno.
• Instalaciones mal ejecutadas (fugas en tuberías de agua, calefacción, suelo radiante o saneamiento).
• Materiales que no cumplen lo proyectado o cambios en obra para abaratar costes sin justificación técnica.

Ejemplos habituales de humedades en paredes en obra nueva

Si la vivienda es nueva, ¿en qué situaciones podrían aparecer humedades en paredes que pudiéramos reclamar? Aunque parezca mentira porque nos acaban de dar la propiedad, sí que por desgracia hacen acto de presencia daños constructivos de esta índole.

En el último año, por ejemplo, en DPcon hemos representado a clientes con reclamaciones de humedades en paredes con estas casuísticas:

Bajo con jardín

A los dos meses de la entrega aparece una franja de humedad y salitre de unos 40 cm en todos los tabiques que dan al jardín. El origen típico: impermeabilización insuficiente del muro o de la solera en contacto con el terreno (capilaridad).

Dormitorio orientado al norte

Moho negro en la esquina superior y detrás del armario desde el primer invierno. El origen suele ser el puente térmico en el frente de forjado y ventilación insuficiente (condensación).

Ático bajo cubierta o terraza

Manchas en el techo y la parte alta de la pared que crecen cada vez que llueve. Se origina normalmente en la impermeabilización de la cubierta o de la terraza superior mal resuelta (filtración).

Baño interior

Pintura abombada en el tabique que linda con la ducha. Hay que buscar el origen en el plato de ducha mal sellado o fuga en la conexión de la tubería (instalaciones).

Contorno de ventanas

Manchas en las esquinas de las ventanas tras los primeros temporales. El problema viene de la falta de sellado entre carpintería y fachada.

Trasteros y garajes

Paredes húmedas, encharcamientos y olor a moho. Lo hemos visto en sentencias como la de encharcamientos y humedades en trasteros.

Respuesta habitual de la promotora o constructora ante humedades en las paredes

Una de las respuestas más habituales de las promotoras es que la humedad «es normal en una casa nueva» o que «es culpa de la poca ventilación de los propietarios«. No decimos desde DPcon que a veces una parte de razón tienen, pero conviene no aceptarlo sin más. Si apreciamos estas señales que os mostramos aquí, son indicadores claros de que hay un defecto:

• La humedad no remite con el paso de los meses, o empeora.
• Aparece siempre en los mismos puntos (esquinas, rodapiés, contornos de ventana) y no de forma general.
• Coincide con la lluvia, o forma una franja horizontal en la parte baja del muro.
• Hay moho, salitre o desconchados, no solo una ligera condensación en los cristales.
• Vuelve a salir después de que la promotora haya «pintado encima».
• Afecta también a viviendas vecinas de la misma promoción.

Hemos de saber que, acerca de la ventilación, un uso normal de la vivienda (cocinar, ducharse, tender ropa algún día) no puede provocar humedades en paredes si el edificio cumple el CTE. La normativa obliga a que la vivienda ventile por sí misma, con un sistema que garantice el caudal mínimo de aire. Si ese sistema no existe, está mal ejecutado o es insuficiente, la responsabilidad no es del comprador. El informe pericial es la herramienta que permite demostrarlo.

Cómo reclamar a la promotora o constructora por humedades en las paredes

En este apartado que dominamos bien en DPcon, hay que poner el foco en hacerlo cómo se debe desde el paso primero. Es un procedimiento complejo por el detalle que, si se completa con rigurosidad, eleva exponencialmente las probabilidades de éxito.

Lo detallamos a continuación:

1️⃣ Documentar la humedad desde el primer día

Hacer fotografías y vídeos con fecha, a ser posible con una referencia de tamaño, y repetirlas periódicamente para mostrar la evolución. Anotar cuándo aparece (tras lluvias, en invierno, después de ducharte). Guardar el contrato de compraventa, la memoria de calidades, el acta de entrega y la documentación de la vivienda (el Libro del Edificio). Si en la entrega ya vimos algo, lo ideal es haberlo hecho constar por escrito en el acta o en la lista de repasos.

2️⃣ Comunicarlo por escrito a la promotora

Evitar quedarnos en llamadas o correos sin respuesta. Enviar una reclamación por un medio fehaciente, como el burofax con certificación de contenido, describiendo los daños, la fecha en que aparecieron y solicitando su reparación en un plazo razonable. Esta comunicación es importante por dos motivos: deja constancia de que el daño apareció dentro del plazo de garantía e interrumpe la prescripción de la acción (artículo 1973 del Código Civil).

Si la humedad afecta a fachada, cubierta, garaje u otras zonas comunes, quien debe reclamar es la comunidad de propietarios.

3️⃣ No aceptar un «parcheo» sin diagnóstico

Es habitual que la promotora envíe a alguien a rascar y pintar. Si la causa no se corrige, la mancha volverá. Podemos permitir la reparación, pero hay que exigir que se identifique la causa y que la solución sea definitiva.

Recordar que firmar un acuerdo de reparación no siempre cierra la puerta a reclamar después.

4️⃣ Encargar un informe pericial

Si la promotora no responde, niega el problema o lo atribuye al uso, necesitaremos un informe pericial elaborado por un arquitecto o arquitecto técnico. El perito identifica el tipo de humedad y su causa, la relaciona con el incumplimiento del proyecto o del CTE, propone la solución técnica y la valora económicamente. Es la prueba central en cualquier reclamación.

5️⃣ Intentar un acuerdo (MASC) antes de demandar

Desde la entrada en vigor de la Ley Orgánica 1/2025 (3 de abril de 2025), antes de presentar una demanda civil es obligatorio haber intentado un medio adecuado de solución de controversias (MASC), una negociación directa o entre abogados, una mediación, una conciliación o una oferta vinculante confidencial, por ejemplo. Sin acreditar ese intento, la demanda no se admite.

Sabed que un requerimiento bien planteado, acompañado del informe pericial, suele ser además la mejor herramienta para conseguir un acuerdo sin juicio.

6️⃣ Presentar la demanda

Si no hay acuerdo, el siguiente paso es la vía judicial. Lo habitual es demandar conjuntamente a la promotora y, según el caso, a la constructora y a los técnicos (arquitecto y director de ejecución), para que el juez determine la responsabilidad de cada uno o los condene de forma solidaria.

Plazos para reclamar humedades en una vivienda nueva

La LOE establece plazos de garantía que se cuentan desde la recepción de la obra (fecha del acta de recepción entre promotora y constructora, que puede ser anterior a la fecha de tu escritura). El daño tiene que manifestarse dentro de ese plazo, y desde que aparece tienes dos años para ejercitar la acción (artículo 18 LOE).

Como recordamos en los plazos de la LOE son de garantía, estos plazos no son de prescripción. Es decir, si la humedad aparece dentro de los tres años, la acción nace y se dispone de dos años más para reclamar. Además de la LOE, frente a la promotora puede ejercitarse la acción contractual por incumplimiento (cinco años, artículo 1964 del Código Civil), útil cuando la vivienda no se ajusta a lo pactado en el contrato o la memoria de calidades.

Bien sabemos en DPcon que los plazos son la cuestión más técnica de cualquier reclamación, así que conviene revisarlos con un abogado cuanto antes.

Quién responde: ¿promotora, constructora o los técnicos?

En relación a la humedad en paredes en una vivienda de nueva construcción, la LOE reparte la responsabilidad entre los agentes de la edificación según su intervención, pero establece una regla muy favorable para el comprador: la promotora responde solidariamente con los demás agentes frente a los adquirentes (artículo 17.3 LOE). Es decir, podemos reclamarle a ella aunque el fallo lo haya cometido la constructora o el proyectista.

• Promotora: responde siempre frente al comprador, solidariamente.
• Constructora: responde de los defectos de ejecución (por ejemplo, una impermeabilización mal hecha).
• Arquitecto proyectista: responde de los fallos de proyecto (un puente térmico no resuelto en planos, una ventilación mal dimensionada).
• Director de obra y director de ejecución: responden por falta de control y vigilancia de la obra.

Esta pluralidad de responsables es especialmente útil si la promotora ha desaparecido o tiene dificultades económicas.

Soluciones a la humedad en paredes según su origen

La solución depende del diagnóstico. En una vivienda nueva, la reparación corresponde a la promotora o constructora, pero conviene saber qué es una solución de verdad y qué es un simple maquillaje.

Mientras se resuelve la reclamación por esa humedad en paredes de la vivienda, recomendamos ir ventilando a diario, evitar muebles pegados a las paredes afectadas y usar un deshumidificador para proteger tu salud y tus enseres. Lo que no debemos hacer es reparar por nuestra cuenta antes de que se haya documentado el daño.

Errores a evitar

En consonancia con esto último que hemos comentado, hay otros errores comunes que debemos conocer para evitarlos en la mayor medida posible. Son estos:

• Esperar a «ver si se va sola» mientras corren los plazos.
• Reclamar solo por teléfono o por correo sin acuse de recibo.
• Pintar o tapar la humedad antes de la visita del perito.
• Firmar un acta de reparación que declare el problema resuelto cuando no lo está.
• Reclamar individualmente un daño que corresponde a elementos comunes.
• Ir a juicio sin informe pericial o sin haber intentado antes un MASC.

Preguntas frecuentes sobre la humedad en paredes

Como sabemos que es mucha información la que os hemos compartido, en esta sección de preguntas frecuentes incluimos, a modo resumen, lo más significativo cuando tenemos humedad en paredes de nuestra vivienda y queremos reclamar:

☑️ ¿Es normal que aparezca humedad en una vivienda nueva?

Una ligera humedad de obra durante los primeros meses puede ser normal y debe desaparecer con una ventilación habitual. Lo que no es normal es que haya moho, salitre, manchas que crecen con la lluvia o humedades que se repiten siempre en los mismos puntos: eso indica un defecto constructivo.

☑️ ¿Cuánto tiempo tengo para reclamar humedades a la promotora?

Con carácter general, las humedades se consideran defectos de habitabilidad: deben aparecer dentro de los tres años desde la recepción de la obra y, desde que aparecen, hay dos años para reclamar (artículos 17 y 18 de la LOE). Si afectan a la estructura, el plazo de garantía es de diez años.

☑️ ¿A quién reclamo, a la promotora o a la constructora?

Podemos reclamar a la promotora, que responde solidariamente frente al comprador aunque el fallo lo haya cometido otro agente. En la demanda es habitual incluir también a la constructora y a los técnicos que intervinieron.

☑️ La promotora dice que la humedad es por no ventilar, ¿qué hago?

Una vivienda que cumple el Código Técnico debe ventilar por sí misma y soportar un uso normal sin condensaciones. Un informe pericial puede comprobar si el sistema de ventilación y el aislamiento cumplen la normativa y determinar la causa real.

☑️ ¿Necesito un informe pericial para reclamar las humedades?

Para una primera reclamación no es imprescindible, pero si la promotora no repara o niega el problema, el informe pericial es la prueba clave: identifica la causa, la normativa incumplida, la solución y su coste.

☑️ ¿Puedo reparar yo la humedad y luego reclamar el dinero?

No es recomendable hacerlo antes de documentar el daño y de requerir a la promotora. Si reparamos sin pruebas, será muy difícil demostrar el defecto y su coste. Consultar antes con un abogado especializado como los que forman parte de nuestro equipo en DPcon.

☑️ ¿El seguro decenal cubre las humedades?

El seguro decenal obligatorio cubre los daños estructurales. Las humedades de habitabilidad normalmente no están cubiertas por él, por lo que se reclaman directamente a la promotora y a los demás agentes de la edificación.

☑️ ¿Quién reclama si la humedad en paredes viene de la fachada o la cubierta?

Cuando el origen está en elementos comunes, la reclamación debe hacerla la comunidad de propietarios, normalmente por acuerdo de la junta. El propietario afectado puede reclamar los daños sufridos en el interior de su vivienda.

☑️ ¿Es obligatorio intentar un acuerdo antes de demandar?

Sí. Desde abril de 2025, la Ley Orgánica 1/2025 exige haber intentado un medio adecuado de solución de controversias (negociación, mediación, oferta vinculante confidencial, entre otros) antes de presentar la demanda civil.

☑️ ¿Cómo sé qué tipo de humedad en paredes tengo?

Fijarse en dónde y cuándo aparece: si es en esquinas frías y en invierno, suele ser condensación; si empeora con la lluvia, filtración; si es una franja en la parte baja del muro, capilaridad; si es una mancha localizada junto a baños o cocinas, una fuga. Un perito lo confirma con mediciones.

Conclusiones

Hemos conocido los diferentes tipos de humedades que se pueden dar en una vivienda, y, sobre todo, que si se trata de una nueva construcción, esa humedad no debería estar ahí. Es lo que se define como un daño constructivo y el propietario está en su derecho de reclamar a la constructora o promotora para que solvente el problema. El procedimiento es complejo, pero de la mano de profesionales, y con las pruebas pertinentes, las posibilidades de éxito son todas.

En DPcon somos un equipo de abogados especialistas en derecho de la construcción y arquitectos peritos que trabaja en toda España. Analizamos cada caso con rigurosidad, elaboramos el informe pericial y gestionamos la reclamación frente a la promotora y la constructora, desde el requerimiento extrajudicial hasta la sentencia.

Consultarnos sin compromiso y os diremos si la humedad es reclamable y qué plazos existen. Estamos a vuestra disposición a través de los medios habituales de contacto.