Informe pericial en demandas de defectos constructivos.

Cómo actuar al encontrar daños en su edificio o su casa.

                             Normalmente, cuando alguien se encuentra mal o enfermo, lo primero que hace es quejarse. Uno se lamenta,  sin saber exactamente, que es o que puede ser su mal, si es grave o leve lo que tiene. Entonces,  va al médico, y a éste le dice  donde le duele, si con mayor o menor intensidad.   Si no le informa  al sanitario que lo atiende, con que intensidad le hace daño,   y donde le duele, es prácticamente imposible, que el doctor “adivine”, sin más  datos, cuál es su dolencia, y en consecuencia cómo  puede remediarse. Luego,  lo más probable es que el médico ordene o sugiera hacerse unos análisis, o radiografías,  para saber más del cuerpo del paciente y confirmar lo que en su cabeza ha diagnosticado o sospechado, por las señales que le ha visto o revelado el enfermo.

                     Esto que es una evidencia, es perfectamente aplicable a los daños o defectos que existen en los edificios, y en concreto en las zonas comunes o en las privativas de las viviendas donde  habitan sus moradores y a la normativa aplicable para poder reclamarlos.

                                        Lo primero es aclarar que la  Ley quiere, que la gente cuando compre una casa, o se la haga, tenga garantías de que si se la hacen mal, pueda acudir al Código Técnico de la Edificación, a la LOE (Ley de Ordenación de la Edificación), y al CC (Código Civil),  y con esas leyes,  proteger a los compradores o consumidores de dichas casas de los que se la vendieron, (el promotor) o de los que se la construyeron (el constructor), o quienes se la diseñaron (el arquitecto).

                       Pero los propietarios o consumidores,  no tienen que saber de la LOE ni del Código Técnico de la Edificación, ni menos los documentos técnicos que la complementan. El Código Técnico de la Construcción, es simplemente una especie de valores máximos o mínimos como los que aparecen en los análisis clínicos de orina o sangre, y que establecen los valores permisivos o no permisivos, que se han “analizado” o averiguado del enfermo (o edificio).

                     No es necesario que el doliente sepa de Arquitectura o construcción. De eso se encargará el perito especialista en patologías. Que realizará las pruebas y catas adecuadas para comprobar el cumplimiento de normativa.

Al perito tan sólo hay que comunicarle qué es lo que le sucede en su  piso, o en las zonas comunes, enseñarle todos los síntomas o defectos que se padecen, si se conoce que esas patologías la  sufren en otras casas vecinas;   o enterarse en definitiva si es un caso aislado,  o una pandemia de enfermedades que todas las casas padecen. Así por ejemplo informarse si por el ruido  muchos propietarios se quejan, si han nombrado que hay  humedades,   si hay grietas o fisuras en sus casas, etc., o incluso si la gente se queja que la rampa del garaje es muy pronunciada y en curva, o las plazas de aparcamiento son pequeñas, difíciles de aparcar,  o en muchas de ellas la columna o pilar está  dentro del perímetro de la plaza que  la hace más pequeña.

                     Y de ahí se obtienen los primeros datos:   Clasificar los tipos de daños que hay,  comprobar la realidad, proponer el modo adecuado de su reparación, valorarlos, saber cuánto tiempo hay para demandar, y quienes son los posibles responsables de lo mal hecho.

                    De manera que eso en términos médicos equivaldría a decir que al enfermo hay que verle y determinar donde le duele, con qué intensidad lo padece, o saber desde cuándo, y la urgencia de aplicarle  o no  un tratamiento. Entonces se pide un informe pericial hecho por un perito experto en patologías de la edificación, y  a continuación, preparar una demanda lo más rápidamente posible por un abogado que sea especialista en la materia, ya que el plazo de reclamación que exprese éste  profesional, puede estar a punto de acabarse.

                    Lo que no expondrá el médico en ese instante, (ni el arquitecto autor del informe, o el abogado especialista) es el contenido de todos sus conocimientos que ha aprendido en la facultad de medicina, o en la de derecho, o en la Escuela de Arquitectura, ni los protocolos necesarios para descubrir o confirmar la enfermedad,  su intensidad o  gravedad.

                  Los protocolos aprendidos en la carrera de medicina, para clasificar y definir el mal, son similares a los existentes en el derecho de la construcción, pues éstos,  están en los documentos básicos, que hacen definiciones, categorías, requisitos para diagnosticar el problema en un lenguaje técnico e inteligible para los consumidores,   -sobre todo en la construcción, que está dominado entre los arquitectos, o técnicos-, que definen los grados, las pruebas que han de ser sometidos los materiales, para determinar el grado del daño, y lo que hay que realizar para paliarlo.

                   Y estos Documentos básicos que se incorporan en el Código técnico de la Edificación, establecen a través de criterios no fáciles de entender,  fórmulas,  ecuaciones,  y  requisitos que hay calcular para que técnicamente y científicamente se pueda hablar de una “mala impermeabilización, o hacer lo mismo para  el cálculo de humedades, o si hay flechas en  la estructura, o defectos en el aislamiento acústico, o en bajantes…, o incluso calcular si la estructura está mal calculada y estar con peligro de colapso, etc., etc. 

                  ¿Qué es entonces lo que hay que hacer?

                  1.- Cuando vea que hay algún daño constructivo en su vivienda o en su comunidad, como grietas o manchas de humedades a través de la paredes, o sienta demasiado frio que parece atravesar las paredes, o tal vez oiga demasiado ruido, póngalo en conocimiento del Administrador de la Comunidad.

                  2.- El administrador llamará o tendrá que contar con  dos gremios de profesionales: con unos  abogados  que les informen si están a tiempo de poder reclamar, y cómo, y en segundo lugar, debe encontrar con unos peritos arquitectos que se encarguen de hacer una  pericial, para que sean ellos los que hagan un informe técnico para que  diga si los defectos encontrados rebasan la línea roja y son reclamables. Eso es lo único pero no  lo mejor que pueden realizar.

                   Lo mejor, es llamar a  DPcon Reclamación Daños Constructivos (empresa integrada por arquitectos y abogados que nos dedicamos  en exclusividad a eso) que llevaremos  íntegramente todo el encargo, y harán el informe o los ensayos, y harán la demanda, si todo ello está dentro de los requisitos técnicos y legales.

                    La ventaja que una empresa se encargue de todo íntegramente, es obvio de deducir, puesto que además de simplificar mucho las cosas,  abogados y arquitectos, trabajamos de forma conjunta a la perfección en la preparación del informe, reclamación previa, demanda y  en los juicios, coordinando testificales, informes y conclusiones ante el tribunal, pues ambos (abogados y arquitectos) estamos acostumbrados a realizar este tipo de reclamaciones de forma existosa,  ante cualquier juzgado de España.