Reclamar los daños de mi vivienda ¿Qué es la prescripción?

noviembre 22, 2018

En el Derecho de la construcción se utiliza mucho la prescripción ¿qué es y como puede afectar a la hora de reclamar los defectos constructivos?

Es simplemente un plazo de tiempo, que produce el efecto de extinguirse un derecho.

Se tiene un derecho a reclamar unos daños, porque la obra está, digamos, en garantía (depende de los daños y puede ser de 6 meses (vicios ocultos), 1 año (acabados), 3 años (habitabilidad), 5 años (contractual) o 10 años (estructural). Pero desde que se conoce el daño, también hay otro plazo para reclamar, (normalmente 2 años) y también “prescribe”, y  significa,  que pasado ese plazo ya no se puede reclamar.

Se dice entonces, que  el derecho a reclamar ha prescrito. Se ha  perdido el derecho a reclamar.

De acuerdo. Pero ¿desde cuándo empieza contar el plazo?

Si la ley nos da un plazo para reclamar unos daños,  porque aparecen grietas en su casa, ¿desde  cuándo empieza a contar el plazo? ¿Desde que aparecen las grietas  con el grosor de un pelo, y consta que el propietario lo sabe? (Por ejemplo: porque le ha mandado un email al arquitecto cuando aparecieron los “pelos”, protestando o preguntándole por ellos).

Hay que pensar,  que ningún otro arquitecto, -que le trabaje a usted como perito-,  puede calificar ese “pelo” como indicio de un grave problema de estructura, si no lo somete a observación, y pone testigos, y durante un tiempo,  observa y anota,  si va aumentando el pelo en longitud, y/o  el grosor se convierte en fisura,  luego en grieta, y  más tarde puede ser en algo más espectacular.

Entonces, con el transcurso de ese tiempo, comprobando que las fisuras ya se han parado en longitud y grosor, y estudiando los planos del edificio, se puede interpretar o deducir,  que es lo que está pasando en la estructura, y si ésta falla. Y hacer en consecuencia, un informe técnico.

¿Cuánto tiempo  se tarda en el estudio? ¿6 meses? ¿1 año? Es posible, pero es importante saberlo, pues si la prescripción para la reclamación de esos daños estructurales es de 2 años, hay que andarse con cuidado, pues el plazo prescribe, y cuando sepamos el resultado final del estudio, podría estar prescrito el derecho a reclamar, y no habrá nada que hacer.

Y ¿Cómo se resuelve entonces el tema?

Dice la Jurisprudencia, que AL TRATARSE DE DAÑOS CONTINUADOS, EL PLAZO DE PRESCRIPCIÓN NO EMPIEZA A COMPUTARSE HASTA QUE NO CESAN LOS EFECTOS LESIVOS.

Quiere decir, que cuando se trata de daños continuados, el plazo de prescripción no empieza a computarse hasta que no cesan los efectos lesivos. Pararemos entonces de observar y estudiar los daños, hasta que finalice su evolución.

O dicho de otro modo, hasta que las grietas no estén estabilizadas,  o mientras continúen agravándose las mismas.

En estos casos, el plazo de prescripción no empieza a computarse hasta que no cesan los efectos lesivos, es decir mientras las  GRIETAS SIGAN ACTIVAS.

Si las grietas y fisuras existentes en las viviendas,  no están estabilizadas, estando activas, son entonces  daños continuados.  (Sentencias 20-3-93, 7-4-97, 4- 7-982-7-01, 11-2-02 o 5-6-03, entre otras muchas).

Se han de considerar dichas grietas y humedades en la vivienda,  daños latentes, vivos en cuanto que se continuaban agravándose sin  que su resultado definitivo se hubiera aun producido, y es claro que el cómputo,  a tenor de lo dispuesto en el art. 1.969 CC. se puede decir que ni tan siquiera ha comenzado y en consecuencia ha de ser rechazada la prescripción. Solo empezará  a computarse el plazo, cuando las grietas quedaron definitivamente consolidadas.

Cuando se trata de los daños continuados o de producción sucesiva e ininterrumpida, el cómputo del plazo de prescripción no se inicia hasta la producción del definitivo resultado (Sentencias de 12 de diciembre de 1980, 5 de junio de 2003, 14 de marzo y 20 de noviembre de 2007, entre otras).


  • Son daños continuados, por tanto, los que se producen de forma sucesiva, ininterrumpida y agravatoria y el cómputo del plazo de prescripción (artículo 1969 del Código civil) no se iniciará,  hasta la producción del definitivo resultado.

Para entenderlos mejor,  “Los daños continuados son aquellos que aparecen como consecuencia de una actividad dañosa que opera día a día. Pese a esto, llegará un determinado momento en el que se estabilizarán, conociéndose entonces su alcance total; momento en el que la jurisprudencia viene entendiendo que debe fijarse el “dies a quo” –el inicio- para el cómputo del plazo de prescripción. (Sentencia núm. 31/2004, de 28 enero (Rec. 882/1998)

Este dominio de lo que son daños continuados, es la alegación y su contraargumento, o negación, lo que recíprocamente  discuten e invocan en muchas ocasiones los abogados,  en los juicios de daños en la construcción, y aunque lo hemos explicado cuando se trata sólo de grietas, su utilización es aplicable a otros daños que se produzcan. Tanto el primer argumento como el segundo,  son temas debatidos en los tribunales, y de interpretación variable según jueces, y audiencias.

Por ello, alegar la prescripción y que la estimen,  es un éxito para el que la alega, y estando un daño activo, y alegar y probar que la prescripción empieza cuando se consolida el daño continuado, -y se gana-, es para el que lo invoca,  otro importante logro. Pues no basta tener razón, -en uno u otro caso-,  se ha convencer, y te la tienen que dar.

Así pues, si cree que los daños de su vivienda son continuados, no dude en contactarnos y exponernos su caso, para reclamar la reparación de los daños de su vivienda.

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