Suelo de los garajes en descomposición

No es aceptable que el pavimento del garaje se deteriore hasta perder la capa superficial tan solo por su uso cotidiano o por su limpieza

Una falta de mantenimiento o un mantenimiento insuficiente no puede ir más allá de la limpieza y no es de recibo ni aceptable, que el suelo del garaje se deteriore hasta perder la capa superficial , por la utilización de una máquina de limpieza que se utiliza normalmente para el barrido  de grandes superficies como es un garaje. Normalmente lo ordenado en el proyecto respecto del pavimento del garaje es la pavimentación con hormigón fratasado(*). Pero si su ejecución es defectuosa la responsabilidad del daño estará a  cargo del constructor,  del arquitecto técnico o director de ejecución de la obra,  y de la promotora,  esta última como responsable solidario. Cuando el suelo del garaje, refleja marcas de rodadura, pérdida de capa superficial del hormigón, grietas y polvo espeso,  esos daños, no son propios, ni normales; la realidad es que se trata de un pavimento defectuoso. En efecto, se trata de una falta de resistencia del hormigón utilizado,  y para ello, no hay más que comprobar que el pavimento acabado de construir tiene multitud de marcas de rodaduras y de pérdida de material;  no es normal que el pavimento del garaje no soporte fuerzas para las que debería estar preparado, como es la fuerza de un vehículo circulando o de una máquina limpiadora. Estos  daños no se producen de manera inmediata tras la entrega de las viviendas; dichos daños suelen ser daños continuados, van apareciendo, poco a poco, con el uso del pavimento del garaje, y este se deteriora  desde la entrega del edificio;  conforme más viviendas habitadas haya, habrá mas coches usándolo, y por ello se producirá mayor deterioro. Fue el director de ejecución de la obra (Arquitecto Técnico o Aparejador) el que  asumió  la función técnica de dirigir la ejecución material de la obra y de controlar cualitativa y cuantitativamente la construcción y la calidad de lo realizado. También lo es el constructor pues este  responde directamente de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos derivados de la impericia, o por falta de capacidad profesional o técnica, negligencia o incumplimiento de las obligaciones atribuidas al jefe de obra y demás personas físicas o jurídicas que de él dependan. Si el  constructor subcontrató el fratasado,  con otras personas físicas o jurídicas la ejecución del garaje, será directamente responsable de los daños materiales por vicios o defectos de su ejecución. Qué duda cabe, que el garaje es un elemento constructivo, y como   instalación del edificio debe usarse de forma satisfactoria. Pero  ese daño descrito, es una patología del pavimento y no un daño ocasionado por falta de mantenimiento o por limpieza inadecuada. La  existencia de marcas de rodadura, grietas,  pérdida de la capa superficial del pavimento con árido o chinos a la vista, afecta a la funcionalidad de dicho elemento. Si el hormigón fratasado,  no tiene la debida resistencia mecánica puesto que aplicándole fuerzas para las que debería estar preparado, el pavimento pierde sustancia (la desprende en forma de polvo),  se trata pues de  un daño que afecta a un elemento tan importante como el suelo del garaje,  y es debido a un vicio o defecto en la composición del elemento constructivo, probablemente porque no  se han incluido en el mismo durante su preparación los aditivos necesarios o la dosificación no ha sido correcta; dicho defecto da lugar a que el uso del garaje no sea lo satisfactorio que debe ser, y esto es afecta a la habitabilidad del edificio con arreglo a lo dispuesto en el art. 3 de la misma Ley. (*)El fratasado se suele aplicar en tres fases, primero el vertido y extendido del hormigón,  segundo, se añaden el cemento, el cuarzo, y en ocasiones corindón coloreado, y tercero y último proceso la aplicación de la maquinaria especializada, para que el hormigón aplicado quede una superficie uniforme, resistente, lisa y duradera (en lenguaje del gremio de la construcción,  el helicóptero). La aplicación del hormigón fratasado se utiliza tanto en interiores: garajes, naves, como en exteriores: patios, pistas, pasillos exteriores de naves etc.