Cómo reclamar daños constructivos

octubre 19, 2022

reclamar defectos constructivos

    

            Si acaba de comprar una vivienda de obra nueva, y se encuentra daños de constructivos como humedades, filtraciones, fisuras, problemas en las plazas de garaje, falta de aislamiento acústico, falta de aislamiento térmico, problemas en las instalaciones, etc.. debe saber esto:

 

Cómo reclamar daños constructivos en una vivienda nueva. 

         Si ha acudido ya al departamento de post-venta de la promotora, ha hecho un listado de desperfectos,   pero no han servido de nada, debería ponerse en manos de abogados y arquitectos especialistas en reclamar daños de construcción.

 

Plazos para reclamar los daños constructivos. 

            Primero hay que saber que existe una Ley con unos periodos de garantía que hace que los responsables tengan que responder de estos daños. Es la Ley de Ordenación de la Edificación.

 Les recordamos que existen distintos plazos de garantía  para reclamar según la ley y según los tipos de defectos, y que es importante tener en cuenta, puesto que hay que evitar que transcurran.

 

  • Reclamación de defectos constructivos a través de Ley de Ordenación de la Edificación.

     

    -Defectos de terminaciones y acabados (1 año de garantía desde el acta de recepción de las obras –que suele suele ser coetáneo a la firma del Certificado Final de Obras). Se podrán reclamar en ese plazo cuestiones, sobretodo, estéticas, esto es, mala terminación de la pintura, malos acabados, ausencia de limpieza de obra, puertas con arañazos, ventanas rayadas, baldosas manchadas y defectos similares. Asimismo se refiere a los daños análogos que se puedan encontrar en zonas comunes, ya sea en portales, en zonas de juegos de niños, en zonas deportivas, piscina etc.

     

     

     

    Defectos de Habitabilidad (3 años de garantía desde la fecha del acta de recepción/Certificado final de Obra). Los defectos más comunes son: deficiente impermeabilización, lo que origina filtraciones, humedades, mohos y hongos, etc; deficiente aislamiento térmico (excesivo calor/frío) y acústico (ruidos); deficiencias en los shunts de ventilación, que originan malos olores; grietas y fisuras (que no afecten a la estructura y cimentación); deficiencias en las instalaciones eléctricas, de telecomunicaciones etc.., cualquier daño o problema que pueda menoscabar el confort y la habitabilidad de las viviendas.

     

    Defectos de Estructura y Cimentación (10 años de garantía desde la fecha del acta de recepción de la obra/ CFO). Los defectos deben ser estructurales: grietas y fisuras que afecten seriamente a la estructura y cimentación; filtraciones procedentes del nivel freático, en sótanos y garajes, que corroan la estructura metálica de la cimentación y por ende afecte a la misma; en definitiva daños que puedan comprometer la seguridad y estabilidad de la edificación etc.

     

    IMPORTANTE: Una vez que se tenga conocimiento de estos daños, y se haya comunicado, independientemente del tipo de daños y de su plazo de garantía, se tienen sólo 2 años para interponer la demanda. O interrumpir la prescripción con un burofax.

     

    Responsables de los daños constructivos.

     

            Los responsables y personas a reclamar por la Ley de Ordenación de la Edificación podrían ser todos los intervinientes constructivos: el promotor, el constructor y la dirección de obra, esto es el Arquitecto y el Arquitecto técnico.  Una vez redactado el dictamen pericial se delimitarían las responsabilidades de cada profesional para determinar a quien se demandaría, en su caso se solicitaría su condena mancomunada y en caso de no poder discernirse se solicitaría respondieran solidariamente.  En todo caso, la promotora siempre responde subsidiariamente por todos, por culpa “in eligendo”, que por otro lado tiene su responsabilidad contractual como vendedora.

     

    Plazo para reclamar daños constructivos a la promotora.

     

             Además de las garantías ya citadas de la Ley de Ordenación de la Edificación, el nuevo comprador de la vivienda tiene otra acción frente al vendedor por su responsabilidad contractual, que la puede ejercitar independientemente o conjuntamente con las anteriores:

    • Reclamación por responsabilidad contractual a la promotora como vendedora (según el artículo 1101 del Código Civil) y conjuntamente por sus obligaciones según LOE.                                                                               

     

    Se reclamarían todos los defectos de Construcción, por incumplimiento de obligación contractual (5 años desde la fecha la firma de las escrituras de compraventa) a la promotora como vendedora. Si bien habría que acreditar mejor los incumplimientos de la promotora y su negligencia, existe este plazo más amplio en el que caben todo tipo de daños.

     

    Informe pericial para reclamar daños constructivos.

     

    Pero para reclamar es imprescindible basarse en un informe pericial .

               El informe  debe realizarse por un perito experto en patologías de la edificación y realizar un dictamen  lo más claro y fundamentado posible, realizando un levantamiento de daños, enumerando exhaustivamente todos y cada uno de los defectos, con un reportaje fotográfico, y haciendo las pruebas o catas pertinentes. Además debe realizar una propuesta de reparación para reparar adecuadamente esos daños y/o una valoración económica sustitutoria. Y debe ratificarse y defender ese informe en juicio, por lo que es muy importante que dicho perito sea experto.

     

     

    Demanda reclamando daños constructivos.   

                Una vez elaborado dicho informe, deberá contactar con abogados especializados en derecho de la construcción para que interpongan las acciones oportunas. Lo primero que deberán hacer dichos letrados, es requerir extrajudicialmente a los responsables, para que respondan por los daños, dándoles un plazo breve para que o bien reparen en el modo y forma que propone el perito o indemnicen en la valoración realizada. En el caso de negativa, ya se deberá interponer un procedimiento judicial de reclamación de daños constructivos. La especialización de dichos abogados es básica en la prosperabilidad de la reclamación. 

     

    Si tiene alguna duda, consúltenos.

2 Comentarios
  1. Jesus

    Me gustaría que me mandarán un presupuesto de una peritacion

    Responder
    • DPcon reclama los daños de tu vivienda

      Estimado Dº Jesús:

      Gracias por contactar con nosotros.
      Le indicamos que para poder darle presupuesto de informe pericial, imprescindible en este tipo de asuntos y asesorarle jurídicamente,
      primero necesitamos saber algunos datos más para la viabilidad de la posible reclamación de los defectos que padece su vivienda.

      -Ubicación exacta de la vivienda.
      -Antigüedad del inmueble.
      -Listado de defectos.
      -Tipo de inmueble: vivienda unifamiliar, piso, etc.

      Quedamos a la espera de sus noticias y a su disposición para aclarar cualquier cuestión al respecto.

      Un saludo

      Responder

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