Reclamar grietas en una vivienda: estas son tus opciones

Una grieta en la pared del salón, una fisura en diagonal junto a la puerta que ya no cierra bien o una fachada que empieza a abrirse. ¿Os suena? En muchas viviendas forman parte de la construcción y, claro, la primera reacción suele ser la preocupación, preguntarnos si es realmente peligroso; la segunda, preguntarnos si es factible reclamar grietas en una vivienda.

La respuesta corta a esta última cuestión es que sí, que se pueden reclamar grietas en la vivienda, siempre que dicha o dichas grietas tengan un origen imputable a un tercero (un defecto de construcción, una obra vecina, un vendedor que ocultó el problema, la comunidad que no mantiene los elementos comunes…) y que se reclame dentro de plazo.

Hay más condicionantes y elementos a considerar que ampliamos adecuadamente desde nuestro equipo de especialistas de DPcon, para que sepáis todas las vías disponibles para reclamar, poniendo especial énfasis en cuánto tiempo nos otorga cada una, el proceso paso a paso y varios ejemplos reales de situaciones en las que merece la pena emprender acciones legales.

¿Todas las grietas se pueden reclamar?

No todas las marcas en una pared son iguales ni tienen el mismo recorrido legal. Para saber si una grieta es reclamable hay que responder a 4 preguntas: qué la ha causado, cómo de grave es, quién es el responsable y cuánto tiempo ha pasado.

Hay que tener muy en cuenta que fisuras y grietas no son lo mismo. Técnicamente se habla de fisura cuando la abertura es pequeña (por lo general, por debajo de 1 mm) y afecta solo al revestimiento, y de grieta cuando es más ancha y puede atravesar el elemento constructivo. Lo explicamos en detalle otro artículo previo que elaboramos sobre la diferencia entre grietas y fisuras.

Dicho esto, aun así, una fisura también puede ser reclamable, sobre todo en obra nueva, y una fisura que crece puede ser el primer síntoma de un problema estructural.

Señales de alarma que conviene revisar cuanto antes

Mucho ojo si apreciamos en casa las siguientes afecciones:

• Grietas en diagonal (a 45º) que parten de las esquinas de puertas y ventanas.
• Grietas escalonadas o en zigzag siguiendo las juntas del ladrillo.
• Grietas que aumentan de tamaño con el paso de las semanas o que reaparecen después de tapadas.
• Puertas y ventanas que rozan o no cierran, suelos desnivelados o baldosas que se levantan.
• Grietas horizontales en muros de carga o en el encuentro con el forjado.
• Grietas en fachada acompañadas de desprendimientos o de humedades en el interior.

Si reconocemos alguno de estos síntomas, no viene mal informarse de cuándo las grietas en la pared son peligrosas y consultar con un técnico sin dilación.

Causas más habituales de las grietas en una vivienda

Por nuestra dilatada experiencia en DPcon en materia de daños constructivos y derecho de la construcción, la mayoría de casos de reclamación de grietas en una vivienda se reflejan en los siguientes contextos:

• Asientos diferenciales y problemas de cimentación, a menudo por un estudio geotécnico insuficiente. En este artículo disponéis de más información sobre los asientos diferenciales.
• Flechas excesivas de forjados y vigas que agrietan la tabiquería apoyada sobre ellos.
• Ausencia o mala ejecución de juntas de dilatación.
• Retracción de morteros, yesos u hormigón por una ejecución o curado deficientes.
• Obras en edificios colindantes: excavaciones, derribos, vibraciones o recalces.
• Fugas de agua o saneamiento que lavan el terreno bajo la cimentación.
• Reformas que eliminan o debilitan muros de carga sin proyecto técnico.

Opciones para reclamar grietas en una vivienda

La vía legal adecuada depende de cada situación. Eso sí, elegir bien es decisivo, porque cada una tiene sus propios responsables y plazos distintos. Estas son las opciones principales:

Vivienda nueva o rehabilitada: garantías de la Ley de Ordenación de la Edificación

La Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación (LOE) protege a los propietarios frente a los daños materiales causados por defectos de construcción. Su artículo 17 establece tres plazos de garantía que se cuentan desde la recepción de la obra:

• 10 años para los daños que afectan a la estructura (cimentación, pilares, vigas, forjados, muros de carga) y comprometen la resistencia y estabilidad del edificio.
• 3 años para los daños que afectan a la habitabilidad (por ejemplo, grietas en fachada que provocan filtraciones o problemas de aislamiento).
• 1 año para los defectos de terminación o acabado, de los que responde el constructor.

Una vez que el daño aparece dentro de esos plazos, se tienen 2 años para reclamar judicialmente (artículo 18 de la LOE). Podemos dirigirnos contra la promotora, que responde solidariamente en todo caso, y también contra la constructora, el arquitecto, el director de ejecución (aparejador) o el laboratorio, según el origen del defecto. Además, la LOE protege tanto al primer comprador como a los sucesivos adquirentes de la vivienda. Podéis ampliar la información en el siguiente artículo sobre responsables y plazos de los daños estructurales.

Responsabilidad contractual: cuando lo entregado no es lo pactado

Con independencia de la LOE, si la vivienda entregada no cumple lo contratado, se puede reclamar a quien la vendió o a quien contratamos para construirla o reformarla por incumplimiento contractual (artículos 1101 y 1124 del Código Civil). El plazo general es de 5 años (artículo 1964 del Código Civil).

Esta vía es muy útil cuando las garantías de la LOE ya han expirado o el defecto no encaja en ellas.

Vivienda de segunda mano: vicios ocultos

Si compramos una vivienda usada y las grietas ya existían, pero no eran visibles (o el vendedor las disimuló), podemos reclamar al vendedor por vicios ocultos (artículo 1484 del Código Civil) y pedir una rebaja del precio o la resolución de la compraventa. El gran inconveniente es el plazo: solo 6 meses desde la entrega (artículo 1490).

Hay que saber que si el vendedor ocultó el defecto de forma deliberada, pueden existir otras acciones por dolo con plazos más amplios. Y si el edificio tiene menos de 10 años, también podríamos reclamar por la LOE a los agentes de la construcción. Te lo explicamos en detalle en ¿merece la pena denunciar por vicios ocultos?.

Grietas por obras de un vecino o del edificio colindante

Es uno de los casos más frecuentes: se derriba el edificio de al lado, se excava un sótano o el vecino hace una reforma y aparecen grietas en tu casa. Aquí se reclama por responsabilidad extracontractual (artículo 1902 del Código Civil) contra quien causó el daño: promotor de la obra, constructora, propietario y sus aseguradoras de responsabilidad civil. El plazo es de 1 año desde que se conoce el daño (artículo 1968.2 del Código Civil), aunque en daños que siguen evolucionando los tribunales suelen computarlo desde que se estabilizan. Aun así, no conviene esperar.

Grietas en elementos comunes: la comunidad de propietarios

Cimentación, estructura, fachada y cubierta son elementos comunes. Si las grietas están en ellos, la comunidad está obligada a su conservación (artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal) y debe responder de los daños que esos elementos causen en nuestra vivienda. Si el origen es un defecto constructivo, la comunidad puede reclamar a la promotora y a los agentes de la obra, para lo que necesita un acuerdo de la junta que autorice al presidente. Consultad aquí qué mayoría hace falta para reclamar daños constructivos.

Los seguros: decenal, hogar y comunidad

El seguro decenal es obligatorio en la promoción de viviendas (artículo 19 de la LOE) y cubre durante 10 años los daños estructurales. Podemos reclamar grietas en una vivienda directamente a la aseguradora, incluso si la promotora ha desaparecido o está en concurso.

Respecto al seguro de hogar la mayoría de pólizas excluyen los defectos de construcción y los asentamientos progresivos, aunque pueden cubrir daños súbitos o la responsabilidad civil frente a terceros. Recomendamos revisar bien la póliza.

Por último, el seguro de la comunidad puede intervenir cuando el daño procede de elementos comunes.

Profundizamos en ello en ¿cubre el seguro los daños de mi casa?.

Si vives de alquiler

Si el inquilino no reclama a la constructora, ha de comunicar las grietas al arrendador, que está obligado a realizar las reparaciones necesarias para conservar la vivienda habitable (artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos). Será el propietario quien, a su vez, reclame a los responsables.

Tabla resumen: vías para reclamar grietas y plazos

Cómo reclamar grietas en una vivienda paso a paso

Vamos ahora a detallar el proceso si finalmente decidimos reclamar grietas en nuestra vivienda. Si os quedan dudas en algún paso, dejadnos un comentario y os las resolvemos:

☑️ Paso 1. Documentar las grietas desde el primer día

Hay que hacer fotografías y vídeos con fecha, colocar una regla o una moneda para dar escala y anotar cuándo apareció cada grieta. Si queremos saber si está activa, un técnico puede colocar testigos de yeso o fisurómetros para medir su evolución. No tapar ni pintar las grietas antes de que las vea un perito (estaríamos eliminando la prueba).

☑️ Paso 2. Reunir la documentación de la vivienda

Escritura de compraventa, contrato con la promotora o el contratista, acta de recepción o de entrega de llaves, licencia de primera ocupación, Libro del Edificio, póliza del seguro decenal, correos o reclamaciones anteriores y presupuestos de reparación.

☑️ Paso 3. Encargar un informe pericial

Es la pieza clave. Un arquitecto o arquitecto técnico debe determinar la causa de las grietas, su gravedad (estructural, de habitabilidad o de acabado), los responsables y el coste de la reparación. Sin un buen informe pericial, la otra parte negará su responsabilidad y el juez no tendrá base para condenar.

En DPcon somos especialistas en informes periciales para daños constructivos.

☑️ Paso 4. Identificar la vía legal y controlar los plazos

Con el informe en la mano, un abogado especializado decidirá qué acción ejercitar (LOE, contractual, vicios ocultos, extracontractual) y contra quién. Revisar nuestros plazos para reclamar los daños de tu vivienda: los plazos de garantía de la LOE no se interrumpen, mientras que los plazos de prescripción sí pueden interrumpirse con una reclamación fehaciente.

☑️ Paso 5. Enviar una reclamación extrajudicial por burofax

Dirigir un burofax con certificación de contenido y acuse de recibo a todos los posibles responsables (promotora, constructora, técnicos, propietario de la obra vecina…) y a sus aseguradoras. Se han de describir los daños según el informe pericial, adjunta una copia, valora la reparación y concede un plazo razonable para responder. Comunicarlo también al propio seguro y, si hay elementos comunes afectados, a la comunidad.

☑️ Paso 6. Intentar un acuerdo: el requisito MASC

Desde el 3 de abril de 2025, la Ley Orgánica 1/2025 obliga, con carácter general, a intentar un medio adecuado de solución de controversias (MASC) antes de presentar una demanda civil: negociación directa, mediación, conciliación, oferta vinculante confidencial, etc. Si la otra parte no responde en 30 días, se considera cumplido.

Un requerimiento bien redactado puede servir a este fin, y la solicitud interrumpe la prescripción. Si se alcanza un acuerdo de reparación, dejarlo por escrito. Tened en cuenta que un acuerdo de reparación no libera de responsabilidad si la reparación no resuelve el problema.

☑️ Paso 7. Presentar la demanda

Si no hay acuerdo, se interpone demanda ante el juzgado de primera instancia, normalmente con abogado y procurador. Se solicita la reparación de los daños conforme al informe pericial o, subsidiariamente, el pago de su coste, más los perjuicios adicionales (alojamiento durante las obras, mobiliario dañado, etc.). En el juicio, el perito ratifica y defiende su informe. Si la demanda prospera, es habitual que la parte contraria sea condenada en costas.

Te lo contamos en más detalle en cómo denunciar a una promotora por defectos de construcción.

☑️ Paso 8. Ejecutar la sentencia

Si el condenado no repara ni paga voluntariamente, se solicita la ejecución de la sentencia para que el juzgado le obligue a cumplir, incluso encargando la reparación a un tercero a su costa.

Ejemplos de situaciones habituales en las que conviene reclamar grietas

Estos son los contextos que con más frecuencia llevan a nuestros clientes en DPcon a emprender acciones legales por grietas en su vivienda:

Vivienda nueva con fisuras en tabiques a los dos años

Una pareja estrena piso y a los dos años aparecen fisuras en varios tabiques y en el encuentro con el techo. La promotora alega que «es normal que la obra asiente». El informe pericial determina que se deben a la deformación excesiva del forjado. Al afectar a la estructura, el daño entra en la garantía de 10 años de la LOE y se reclama a promotora, constructora y dirección facultativa.

Chalet con grietas en diagonal y puertas que no cierran

Un chalet de siete años empieza a mostrar grietas a 45º en fachada y tabiques, y las puertas rozan. El origen es un asiento diferencial de la cimentación por un estudio geotécnico insuficiente. Es un daño estructural: se reclama dentro de la garantía decenal a los agentes de la construcción y directamente al seguro decenal.

Piso de segunda mano con grietas tapadas con pintura

El comprador descubre, al retirar un mueble, una grieta que había sido repasada y pintada justo antes de la venta. Tiene 6 meses desde la entrega para reclamar al vendedor por vicios ocultos, y si puede acreditarse que se ocultó conscientemente, se valoran acciones adicionales. Si el edificio tuviera menos de 10 años, también podría acudir a la LOE.

Obra en el solar de al lado

Tras la excavación del sótano de un edificio colindante aparecen grietas en muros y techos de varias viviendas. Se reclama por responsabilidad extracontractual al promotor, a la constructora y a sus aseguradoras, con un plazo de 1 año.

Consejo práctico desde DPcon: si sabemos que va a empezar una obra al lado, pedir que se levante un acta de estado previo de nuestra vivienda.

Grietas en la fachada que provocan filtraciones

Las grietas de la fachada de un edificio de ocho años dejan pasar el agua a varias viviendas. Al ser un elemento común, la comunidad aprueba en junta reclamar a la promotora y a la constructora, y cada propietario puede reclamar además los daños en su interior.

Os recomendamos el siguiente artículo nuestro sobre problemas de daños constructivos en comunidades.

Reforma mal ejecutada (propia o del vecino)

Tras una reforma en la que se eliminó un tabique que en realidad era un muro de carga, aparecen grietas en la vivienda y en la del piso superior. El propietario puede reclamar al contratista por incumplimiento contractual (5 años) y los vecinos afectados, al propietario que hizo la obra por la vía extracontractual.

Errores que pueden hacerte perder la reclamación

Entre otros, destacamos los siguientes:

• Reparar o tapar las grietas antes de peritarlas. Sin prueba, no hay reclamación.
• Dejar pasar los plazos, especialmente los 6 meses de los vicios ocultos y el año de los daños por obras vecinas.
• Reclamar solo a uno de los responsables, cuando la responsabilidad puede ser compartida o no está clara.
• Aportar un informe genérico que no identifica la causa, los responsables ni el coste de la reparación.
• Aceptar una reparación «de maquillaje» sin acuerdo escrito ni revisión técnica posterior.
• Demandar sin intentar antes un acuerdo (requisito MASC), lo que puede provocar que no se admita la demanda.

¿Qué puedes conseguir y cuánto cuesta reclamar?

El objetivo de la reclamación es que la vivienda vuelva a estar como debía estar. En la práctica, podemos obtener la reparación de las grietas y de su causa (por ejemplo, un recalce de la cimentación) o una indemnización equivalente a su coste, junto con otros perjuicios acreditados: alojamiento alternativo durante las obras, daños en mobiliario o la pérdida de valor del inmueble.

Los costes principales son el informe pericial, que varía según la complejidad del caso, y los honorarios de abogado y procurador. Si la demanda se estima, la condena en costas puede compensar buena parte de estos gastos. Por eso es importante hacer una valoración inicial del caso antes de iniciar el proceso.

Preguntas frecuentes sobre cómo reclamar grietas en una vivienda

Resumimos el contenido expuesto respondiendo en formato pregunta y respuestas a las cuestiones más comunes que nos hacen al respecto de reclamar grietas en una vivienda:

☑️ ¿Qué plazo tengo para reclamar grietas en mi vivienda?

Depende de la vía. En obra nueva, la LOE da garantías de 10 años (daños estructurales), 3 años (habitabilidad) y 1 año (acabados) desde la recepción, y 2 años para demandar desde que aparece el daño. Por incumplimiento contractual hay 5 años, por vicios ocultos en una compraventa, 6 meses desde la entrega, y por daños causados por obras vecinas, 1 año.

☑️ ¿Cubre el seguro de hogar las grietas en la pared?

Normalmente no, porque la mayoría de pólizas excluyen los defectos de construcción y los asentamientos progresivos del terreno. Sí puede cubrir daños súbitos o la responsabilidad civil. En viviendas nuevas, los daños estructurales se reclaman al seguro decenal, que es obligatorio.

☑️ ¿Quién paga las grietas causadas por las obras de un vecino?

Quien ha causado el daño: el promotor de la obra, la constructora o el propietario, y sus aseguradoras de responsabilidad civil. Se reclama por la vía extracontractual del artículo 1902 del Código Civil, con un plazo de 1 año, apoyándose en un informe pericial que acredite la relación entre la obra y las grietas.

☑️ ¿Qué hago si compré una casa de segunda mano y tiene grietas?

Si las grietas existían antes de la venta y no eran visibles, puedes reclamar al vendedor por vicios ocultos en un plazo de 6 meses desde la entrega. Si el edificio tiene menos de 10 años, también puedes reclamar a promotora y constructora por la LOE.

☑️ ¿Es normal que una vivienda nueva tenga fisuras?

Pueden aparecer pequeñas fisuras de retracción en los acabados, pero una vivienda nueva no debería presentar grietas. Incluso las fisuras de acabado son reclamables durante el primer año, y si crecen o se reproducen pueden indicar un problema mayor que conviene peritar.

☑️ ¿Necesito un informe pericial para reclamar grietas?

En la práctica, sí. El informe pericial acredita la causa de las grietas, su gravedad, los responsables y el coste de la reparación. Es la prueba principal tanto en la negociación como en el juicio.

☑️ ¿Puedo reclamar si la promotora ha desaparecido o está en concurso?

Sí. En daños estructurales puedes reclamar directamente al seguro decenal, y también a la constructora y a los técnicos que intervinieron en la obra, que responden según su participación en el defecto.

☑️ ¿Qué hago si la grieta está en la fachada o en zonas comunes?

Comunícalo al presidente o al administrador de la comunidad. La comunidad debe reparar los elementos comunes y, si el origen es constructivo, puede reclamar a los responsables previo acuerdo de la junta. Tú puedes reclamar además los daños causados en tu vivienda.

☑️ ¿Es obligatorio intentar un acuerdo antes de demandar?

Sí. Desde el 3 de abril de 2025, con la Ley Orgánica 1/2025, antes de presentar una demanda civil hay que intentar un medio adecuado de solución de controversias, como la negociación directa o la mediación. Si la otra parte no responde en 30 días, se entiende cumplido el requisito.

☑️ ¿Cuánto tarda una reclamación por grietas?

Si se alcanza un acuerdo extrajudicial, puede resolverse en semanas o pocos meses. Un procedimiento judicial suele durar entre uno y tres años, según el juzgado y si se recurre la sentencia.

Conclusiones

Las grietas en una vivienda se pueden reclamar cuando tienen un responsable y se actúa a tiempo. La clave está en identificar bien su origen con un informe pericial, elegir la vía legal adecuada (LOE, contractual, vicios ocultos, extracontractual o comunidad) y no dejar pasar los plazos, que en algunos casos son muy cortos.

Importante siempre: Si detectamos grietas en la casa, no taparlas, sino documentarlas y pedir sin demora una valoración profesional que sostenga la futura reclamación.

En DPcon unimos en un mismo equipo a peritos técnicos y abogados especializados en defectos de construcción, lo que nos permite estudiar las grietas, determinar su causa y sus responsables, y, lo más importante, defender la reclamación de principio a fin, tanto en la negociación como en los tribunales. Trabajamos en toda España.

Si estáis en una situación similar en la que queréis reclamar grietas en la vivienda, poneros en contacto con nuestro equipo y estaremos encantados de reunirnos y asesoraros. Más información sobre nuestro servicio de reclamación de grietas en paredes.

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